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选择正确途径 解决房地产合作开发搁浅事宜
——三信律师事务所系列房地产合作开发案写真之一
在整理厚厚的一摞房地产法律卷宗时，翻到一本卷，三信律师的手不禁停住了。
表面上看似与其他卷宗无异的这本房地产卷里，却记录了与办理其他案件不同的特点，谈诉结合，以谈为主，解决纠纷。
轻轻翻开卷宗，字里行间的内容，似乎又将三信律师带回了案中，仿佛复杂的案件还没有结束。当房地产合作开发搁浅，再也进行不下去的时候，怎么办？用什么方式和途径来解决类似的问题？这些又在三信律师的脑海里重新跳跃了起来。
追溯着一路走过来的印记，三信律师的思绪又回到了寻找解决办法，选择正确途径的日日夜夜中……
典型的房地产合作开发事宜
这件房地产合作开发事宜，发生在90年代中后期。当时人们对房地产合作开发的热情非常之高，但对房地产合作开发的知识和经验却非常之少。
本案合作开发的投资一方，是一家房地产开发公司，他们有资金，有开发建设的热情，缺的就是可以开发的土地。
本案合作开发的地主一方，是一家有名的老国企，他们有开阔的院落土地，有机器声早已停止轰鸣的厂房，缺是是老厂经营的创新思路和充足的资金。
一家有钱，一家有地，房地产合作开发就可行了。于是房地产开发公司与老国企两相情愿，互补联合，签订了一份双方共同合作开发老国企厂区的房地产《合作协议》。
随后，一方开始注资，一方敞开院落，双方的合作协议从桌面上走向厂区，合作开发开始付诸实施。
典型中的特殊产生困顿
一般说来，双方的房地产合作开发，就是就一件房地产开发事宜，比如在老国企厂区内开发建设一座楼房，双方来协商合作进行开发的。
而这次双方的合作开发，却与一般的房地产合作开发有些不同。由于两方面的客观条件所限，一是老国企要进行房地产合作开发，需要报批的程序比较复杂，合作开发和房地产施工建设的手续相对繁杂，报批等需要不短的时间。二是房地产开发公司的资金实力不是很雄厚，钱是有，但一次性就投入到位有一定困难。因此，这次合作开发就分为了前期和后期两个部分。房地产业内的行话叫做“滚动式开发”，也就是“先租赁，后开发”，先租赁赚钱，有了钱再开发。双方商定，在合作建设开发的手续没有批下来前，双方先对老国企现有的厂房和设备进行租赁经营，盘活这些老国企的固定资产，让它们活起来，动起来，赚进钱来。等房地产开发建设等手续批下来了，地面上的经营也赚钱了，双方再进入合作开发的第二部分，一家出地，一家出钱，在老国企内盖一座象样的大厦。双方商定好后，《合作协议》就在这样的意思表示下签订了。合同先约定了合作开发前部分的租赁内容，然后又约定了合作开发后部分的开发内容。
在双方合作开发的具体操作中，却遇到了合作搁浅的问题，不能再继续开发下去了。双方的合作开发，刚进行到前期租赁的部分中，由于种种原因，特别是老国企又有了更中意的合作第三方，就出现了矛盾。致使还没有滚动到开发的后期，滚动到开发的第二阶段，合作就进行不下去了，合作双方产生了纠纷。
当时搁浅的原因是，老国企另有中意的合作方，不想再和房地产开发公司再合作下去了。于是，在合作还没有进行到开发的第二部分，他们就在第一部分的租赁部分给房地产公司设置了不少障碍，出了不少难题，诸如断水、断电、断热等，目的就是激发矛盾，挤兑房地产公司租赁经营不下去，让你自己走。
此时最难受的是房地产开发公司，本来他们是满腔热情地要全程开发这个房地产合作项目，没有任何二心的。前期的租赁，他们已投入了1300多万，不但将老国企的破旧厂房改建得焕然一新，而且还把生意兴隆的商品市场开办了起来。就在他们准备按协议约定，雄心勃勃地继续把合作深入到后期的开发阶段时，双方的合作开发却突然要嘎然而止，把他们搁置在半路进退两难。后面的开发不能再进行，很明显，前期的巨资投入就难收回。继续合作无疑是避免损失的唯一办法，可老国企却有了新欢，执意不想再合作了，房地产开发公司陷入了困惑。
合作开发不下去了怎么办？如何解决搁在半途的合作？
律师代表投资方参与：三信律师代理这起房地产合作开发纠纷，是代表投资的房地产开发公司一方。以双方的《合作协议》及合作开发前期的事实为主要依据，提出解决问题的方法和途径，与地主一方老国企交涉，分析问题，解决问题，让搁浅的合作有一个了断。或者是继续合作，或者是结束合作。
三信律师介入此房地产合作开发纠纷后，没有简单地诉讼处理了之，而是看做一件法律事务来整体运筹和运作的。
三信律师是从两大方面入手，解决这宗房地产合作开发中途搁置，不能再进行下去的问题的。一是非诉讼部分，以谈判为主，二是诉讼部分，以评估为主。谈、诉结合，以谈为主，是三信律师处理此法律事务明显的特点。
一是非诉讼部分，也就是以谈判为主。三信律师根据本纠纷的实际情况，将大部分的精力和工作都放在了非诉的谈判部分上。
三信律师的思考：力促双方合作继续进行下去，这对房地产公司是最有利的。但根据老国企目前对待合作的态度，很可能他们已经下定决心，不再与房地产公司合作下去了。如果事实真是这样的话，实际上房地产公司一方不肯罢手，不想解除双方的合作协议，已经是不可能了。就算是协议不解除，但老国企找出种种借口，就是不履行协议，实际上这种合作开发还是进行不下去，摆脱不了名存实亡的事实。但在处理这宗房地产合作开发纠纷时，三信律师认为，要做好两手准备，一是不能放弃力促双方继续合作下去的努力，二是万一合作进行不下去了，就做好解约的准备，解约后的一系列措施要提前安排。但不能一下子就从解除合作协议入手，不能让对方了解我方的真实意图。
三信律师的目的：进可攻，退可守。力促合作能继续进行下去，让协议继续履行，争取预期利益。如果不得不被迫解除合作协议，就要保证投资方房地产公司不蒙受损失。不但拿回已投出去的钱，而且还要锁定前期投资已取得的一些收益，保证既得利益。
三信律师的谋略：明修栈道，暗度陈仓，转移视线，声东击西。在实在不能合作下去的情况下，明是要继续履行双方的《合作协议》，将对方的注意力吸引到合同的继续履行上来。暗则要将功夫下在对前期投资的认定上，实的是要拿回投资，保证已有的收益，不让投资方在这次中途搁浅的合作中蒙受任何损失。
三信律师的手段：心理战。合作搁浅后，双方心里想的问题大不一样。地主方老国企想的是，坚决不合作了，有了新的、更理想的合作方，他们一天也不愿意再和房地产开发公司合作下去了。此时他们脑子里就一个想法，代价较少地解除《合作协议》，他们的全部心思都放到了如何解除协议上。而投资方房地产开发公司想的是，能继续履行协议最好，如果合作不能进行下去，最底线是不能蒙受损失，不能让前期投资打了水漂，还要力争保住已经取得的收益。三信律师巧妙地抓住双方的心理，特别是利用对方非要解除协议不可的心理，顺水推舟、将计就计，你不是非要解除合作协议吗，那就将你的主要精力都吸引到这个问题上来，使我方的工作处于主动。因为对方孤注一掷的心理，导致他只有一个选择，就是坚决解除协议。而我方却有两个以上的选择，既可以坚决要求继续合作下去，又可以在继续合作不能的情况下，要求解除合作协议，还可以要求对方的经济补偿，比对方要主动和灵活的多。于是，三信律师根据对方的心理，巧妙地将对方的主要视线，都牵扯到我方明修的栈道上来，就是《合作协议》不能解除，双方必须继续履行合作协议。在对方全力争辩《合作协议》必须解除，合作不能再进行下去的时候，我方却暗自在准备暗度陈仓，也就是如何解除协议，如何进行经济补偿的问题。
三信律师的具体工作：明面上是大张旗鼓的向地主方老国企讲明，我方对合作必须继续进行的法律意见，将他们的精力都牵扯过来。值得一提的是，三信律师这里所进行的明修栈道，是布下了重兵的，并非古“华容道”上的不设一兵一足。因为如果能说服老国企继续履行双方的《合作协议》，对双方都是有益的。如果真要是明修栈道成功，双方可以继续友好的合作开发下去，暗度陈仓的内容实际上就没有任何意义，三信律师的工作也就没有必要再进行到下一步了。正因为如此，三信律师明修栈道的工作并非虚晃一枪，而是非常认真、扎实的。这期间，三信律师多次与老国企领导交谈，不厌其烦地向他们讲明我方的合作诚意和合作应该继续进行下去的法律意见。一次不行两次，两次不行三次。前前后后谈了多达六、七次，反复申明投资方的观点和意见。
律师向对方讲明的第一个道理是，双方签订的合作协议合法有效，权利义务约定明确，双方应继续履行《合作协议》。律师耐心地向对方讲明，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。当事人对合同的主要条款达成合意，合同就成立。在本案中，投资方房地产开发公司和地主方老国企，就双方对老国企厂区内，房地产合作开发一事进行了多次协商后，双方签订了《合作协议》。该协议首先明确了双方合作的目的，是对老国企厂区房地产进行合作开发。明确了合作开发的场地范围、合作方式、期限及双方的权利义务等，这是双方在签订合同时的真实意思表示。自双方签字盖章时起本合同即成立，而且双方合作协议的内容亦不违法。根据《经济合同法》的相关规定，双方所签订的《合作协议》，自双方签字之日起就生效，对双方当事人均具有法律约束力。
三信律师进一步向对方说明，我们双方签订的《合作协议》内容清楚，对双方当事人的权利义务约定明确，一是对双方合作开发场地约定明确，且四至明确，范围清楚。其次是对合作的方式、期限约定明确。双方为了更好地利用该幅土地及其地上建筑物，约定了“先租赁、后开发”、“开发与租赁相结合”的方式进行合作。再次是《合作协议》对合作双方的权利义务约定明确，由开发商房地产公司负责提供设计方案，出资为土地方老国企建办公楼一座，土地方老国企腾空土地并提供各种手续协同开发商办理报批报建手续。这些都充分表明，《合作协议》对双方的权利义务约定是相当明确的，是具有可操作性的，既然是这样，双方就应该都积极履行合作协议，不能对合作协议的履行设置任何障碍。《合作协议》是双方自愿签订的，又已经实施到了约定的前期租赁部分，双方对商品市场的开发已经有了收益，完全应该按协议再向后期开发滚动，没有任何理由在协议履行到一半，就随意停止合作，这在法律上是没有依据的。因此，双方都应该履行协议义务，让双方的合作开发继续进行下去，完整地履行全部协议内容，而不是部分履行协议内容。
律师向对方讲明的第二个道理是，大家都知道，合作协议包含两个部分，前期租赁和后期开发。而前期租赁是花钱的，到了后期开发才有可能赚钱。投资方房地产公司之所以前期毫不吝惜地大量投资，对你们老厂房投入高达1300多万，就是因为对后期的开发看好，对双方完整的合作开发看好。可合作才进行了一半，前期的租赁耗费了投资方很多钱，这些钱是需要合作进入后期，通过双方的合作开发拿回来，使双方都受益的。此时你们提出合作不能再进行了，把投资方搁在了合作的中途，巨资投进去了，却不可能通过后期的开发拿回投资，更不可能有所收益，这样的事对投资一方有失公允，于情于理都说不过去。大家在一起进行房地产合作开发，为的是双赢，双方都能在合作开发中有所收益。而如果你们一方突然终止双方的合作，作为地主一方，你们可能不会蒙受什么损失，而对投资方来说，损失可能就是巨大的。既然是双方的合作，就不能只考虑自己一方的利益，而置投资一方的利益于不顾。你们不能割断协议前后两个部分，走到一半就不走了，让投资方进退两难。既然协议是完整性的，就不能履行一半，更不能突然停止。
律师向对方讲明的第三个道理是，如果双方的《合作协议》，在履行中有什么不尽人意或不完善的地方，协议履行中遇到什么问题，我们双方完全可以再友好协商，对协议进行必要的修改。只要修改的合法合理，我们愿意与你们坐下来友好商议，该修改的就修改，该增加的就增加，该删减的就删减，没有什么不好商量的，直到双方都满意为止。三信律师语重心长地对老国企领导说，双方能在一起合作，本来就是缘分，当初双方签订《合作协议》时，都是自愿的，双方都为能在一起合作而高兴。现在大家都合作了一段时间了，也算是相互适应和了解了，有什么问题都好商量，有必要动不动就解除协议，动不动就要分道扬镳吗？要合作开发就可能遇到这样、那样的问题，出现问题是正常的，双方友好协商什么问题都可以解决，根本就没有必要一定要解除《合作协议》。就算是我们的合作中存在一些摩擦和问题，但据我们调查了解，这些问题都没有严重到非得解除《合作协议》不可那样的程度。在这种情况下，如果你们还非要解除《合作协议》，我们同意修改原《合作协议》，你们也不答应，那你们非要解除《合作协议》的动机就值得怀疑了。那就可以肯定合作不能进行下去，不是我方的问题，而是你们老国企的问题了。
律师向对方讲明的第四个道理是，你们老国企还没有完全履行合作协议约定的义务，违反了协议约定。如果你们执意不再继续履行协议，就要承担违约的法律责任。谈到责任，三信律师还是苦口婆心地向对方解释清楚其中的利害。律师指出，相关法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，未经双方同意不得擅自变更。律师向老国企领导讲明，在双方签订《合作协议》后，投资方房地产公司表现出了很好的合作诚意。为了便于老国企腾空场地和房屋，提前向老国企支付了近百万的房屋租金，而老国企却未依约定按时向开发公司提交场地和房屋，这已构成违约。但为了合作开发能顺利进行下去，开发公司一再忍让，能将就的就自己将就，能克服的自己克服。而老国企却在很多细节问题上，不但对开发公司的开发和经营无理干涉，还断水、断电、断热，严重影响了开发公司的正常开发和经营。
同时律师认为，根据《合作协议》的约定，房地产公司向老国企提供了办公楼的设计方案，且该方案已由老国企报送其上级单位批准同意。在这种情况下，老国企却迟迟不向开发方提供房地产开发的相关手续，协助办理报批手续，在开发方的多次催促下，老国企不但不提办理报批手续的事，反而对双方后期的开发态度暧昧，合作不积极。这严重违反了协议约定的主要义务，构成了严重违约。对此，三信律师认为，由于老国企不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，老国企应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，违约不承担责任是不行的。同时律师指出，因老国企一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给投资方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。具体说来，老国企应当赔偿房地产公司因其未履行合作协议约定的义务，而受到的全部损失，既为履行合作开发协议而支出的所有工程费用，以及由此而形成的借款利息。当然，在严肃申明法律利害的同时，三信律师还是耐心温和地希望对方能回心转意，双方继续好好合作，这样谁也不会违约，谁也不用承担什么责任，不用赔偿什么损失，对双方都好。既然双方曾经友好地开启合作，为什么不将合作友好地进行完整，非要以身试法，弄个违约，弄个赔偿，弄个两败俱伤？这有什么意思，对谁又有利呢？
律师向对方讲明的第五个道理是，只要我们双方的合作开发还能继续下去，前期双方的一些小摩擦，诸如因你们断水、断电、断热，我方停止支付房屋租金等问题，还有时日可以商量，完全可以友好地解决。在这之前，由于老国企不愿再合作下去了，因此找出了许多岔子，给房地产开发公司的前期租赁经营设置障碍。在做了许多让步后，由于老国企的不配合，甚至是拆台，已经严重影响了房地产公司商品市场的正常营业和经营，在万不得已的情况下，房地产公司开始拒绝支付老国企的租金。双方为此已经闹得比较僵持，你断水、断电，我就不给租金，而不给租金，老国企就更让你无法经营。这样双方的矛盾，已怏及商品市场内的租户，问题越闹越大，对双方的合作影响也不小。三信律师耐心地向老国企领导说明，其实问题非常好解决，如果我们双方继续友好合作，你们不给开发公司的经营设置障碍，开发公司就根本不可能不支付租金。这点钱对一家房地产公司实在算不了什么，只要友好合作，租金马上就可以支付。问题是如果双方没有一个合作的态度，还在设置障碍，人家无法经营，有钱也不愿给你啊？就是这么个理，相互给予方便、给予支持，就什么矛盾也没有了。同时律师也向对方申明，我们是有部分租金没有支付，但没有支付的根本原因不在我方，而在于你方。你们对我们经营的商品市场百般刁难，断水断电、停止供暖等，致使我方不能正常经营，我方怎么能支付你方租金。如果双方继续友好合作下去，互不设置障碍，租金是不会成问题的。
三信律师多达六、七次地与对方交谈，向对方讲法律、讲事实，表明双方《合作协议》应该继续履行的观点和意见。从表面上看去，我方给对方的表态就是，我们坚决不同意解除双方的《合作协议》。合作既然刚刚进行到前期租赁的部分，那就应依双方的约定，继续进行到后期的开发部分，直至协议全部履行完毕。而在暗地里，三信律师还是有所选择的，还留好了另一手。万一合作不能继续进行下去了，上面以谈为主的工作也不白做。起码可以在不短的谈话期间，将对方的主要精力都吸引到《合作协议》到底该不该解除上来。如果他们被律师说服，能回心转意，同意继续合作，交谈的策略就大获成功。双方的合作开发能继续进行下去，所有的问题和纠纷就可以迎刃而解了。如果他们无动于衷，仍然坚持解除协议，那谈话也为我方争取到了宝贵的时间，可以充分准备暗度陈仓的工作内容，可以为下一步争取挽回损失、拿回前期投资、保证前期收益的工作打下坚实的基础。
在明修栈道的同时，三信律师暗地里也在为一旦双方继续合作不成，《合作协议》不得不解除后，投资方如何不受损失，如何拿回投资的钱，如何保住已有的收益而暗度陈仓。
律师暗地里做的工作之一是，准确地计算投资方前期的实际投入，并决定请权威评估机构进行科学评估。双方前期的租赁合作开始后，房地产公司对老国企厂院及老厂房进行了巨资改造，建成了可以经营的商品市场和周围配套设施等。虽然只是改建，但工程量和改建的力度都非常之大，投资也是很高的。改建初步完成后，房地产公司已经投入达1300万之多。随后商品市场开门迎客，各项花消还在不断增加。如果双方还能继续友好合作下去，现在本不该是算帐的时候，前期的投入会在后期的开发中收回。可事实是，如果合作不能进行下去了，这帐就不得不算了。此时三信律师预感到，由于双方对改建投入的认识不同，对改建的投入不同，在改建中所处的位置也不同，因此对改建实际的投入数字，肯定会有不同的数据。将来一旦事情进行到这一步，对投入多少的争议，一定会是非常激烈的。作为地主一方的老国企，肯定会在这个问题上将投资方的投入压得非常之低，很可能会导致投资方的损失。因为投资方在老国企原厂房上的投入，有很多细节问题很难说清，而且在房地产公司对老厂房改建前，双方对老厂房改建前的状况，没有进行仔细的评估认定，也没有留下任何的影象材料和证据。一旦在改建投入多少上发生争执，老国企很可能对投资方投入的改造部分来个矢口否认，你改建了、投入了，对方却不承认，这将直接导致房地产公司一方不可弥补的损失。于是，三信律师先考虑到了这一关键问题，并先下手开始了计算和申请评估的工作。既然对方有可能在投入说不清上，让房地产公司蒙受损失，那么我方就让权威的评估来将投入认定和说清，不能让投资方受到任何损失。
评估工作也是不平坦的，第一次评估结果出来了，只有800多万，有喜有忧。喜的是800万可以锁定了，忧的是这个数字离房地产公司的实际投入尚远。如果按这个评估数字，房地产公司就要蒙受一定的损失。而权威的评估结论是有权威性的，评估结果也是经一番科学的评估得出来的，一般不会有太大的出入，更改和推翻的几率几乎为零。可三信律师此时没有放弃，由于相差的数字比较多，他们认为肯定是哪里出了问题。果然经三信律师仔细查证，第一次评估竟漏了面积，评估的平方米数有遗漏，这样改建的投入就少评估了一大块，数字肯定也就不准确了。于是在很短的时间内，三信律师启动了第二次评估，由于再次评估的理由充分，第二次评估得到允许。几个月后，第二次评估的结果出来了，将近1000万。这个评估数字就离房地产公司的实际投入非常接近，可以接受了。拿到了权威评估机构的书面评估书，这项重要的工作基本完成了。
律师暗地里做的工作之二是，对投资方经营的小商品市场的全面保护。本来当时商品市场的经营还是非常健康和红火的，没有理由停业或关门。但如果合作不能进行下去了，《合作协议》要解除，商品市场作为前期租赁合作的主要载体，也就不得不停业关张了。而在这个商品市场里，有许多房地产开发公司的投入，拿不回来的没有办法，但可以拿回的，在此时就应开始留意保护。于是三信律师建议房地产开发公司，对整个商品市场，对商品市场内我方投入的固定资产，要特别注意和保护。一旦合作不成，能挽回多少是多少，能挽回一点是一点。如果我们自己不提早保护，资产损失或流失都是有可能的。在三信律师的提示和监督下，商品市场内外的保护工作全面展开了。
律师暗地里做的工作之三是，对租户们的安抚和解释工作，让他们了解事实真相，取得他们理解和支持，别认为是房地产开发公司违约。房地产开发公司租赁经营老厂房后，商品市场从表面上看来，就是他们和租户间发生关系了。商品市场主是房地产公司，租户们在这里落户经营。但租户们可能不了解的是，房地产公司还想继续经营商品市场，可老国企不让干了，这市场就不得不停业。为了取得市场租户们的理解，也为了避免房地产公司和租户间发生不该发生的冲突，三信律师及早做租户们的工作，一个摊位一个摊位地走访交流，讲明市场不得不停业的真正原因，讲明房地产公司也不愿意商品市场停业，关门是迫不得已的事，对此我方很痛心但也没有办法。同时律师还向租户表明两个观点，一来违约不是房地产公司造成的，租户的损失不能由房地产公司承担。二来为了减少租户们的损失，虽然现在市场哈没有停业，但租户最好早做打算，不再投入或少投入，以免损失的扩大。租户们虽然对市场关张非常不满，但听三信律师讲清道理，看律师是真心实意向他们说明情况，为他们的今后着想，原来想撒在房地产公司身上的气，减掉了一大半。大多数租户不再打算与房地公司争议什么责任，都各自近早自选出路，找别处挣钱去了。这项安抚工作做到家了，房地产公司终于从老国企的上挤和租户们的下压中解脱出来，总算可以舒一口气了。
律师暗地里做的工作之四是，建议投资方房地产公司做好撤出合作的准备，不能再象前期那样不计成本的投入了，最终目的是让投资方增加收入，减少损失。本来合作的双方是应该全情投入，不留任何私心。在前期的合作中，房地产公司就是这样做的，不然也不会投入了1300多万。可热情和投入必须是双方的，现在一方已经凉了下来，还有要停止合作的意思，此时如果再盲目投入，无疑就可能会导致更大的损失了。于是三信律师提示房地产公司领导，一是不能再继续大规模投入了，看看老国企的对合作的态度再投入不迟。二是要留心拿回自己该拿的，有什么东西可以拿回，心里要有数，该清算的暗自里要开始清算，做到心中有数。一旦合作不成，不至于手忙脚乱，搞不清自己都有什么东西。在律师的指导和协助下，房地产公司开始不动声色地清理自己一方投入的资产和设备，保证这些不再流失和损失。
律师暗地里做的工作之五是，说服投资方不要再对合作奢望，开始考虑《合作协议》解除后的善后工作。当时的情况是，虽然老国企解除合作的去意已决，但作为开发商的房地产公司，还是特别想继续合作下去。他们的心还没有收回来，还希望奇迹的出现，自己能走进合作开发的后期部分，能建造一座他们拥有面积产权的高楼。此时三信律师不得不给他们降温，与他们谈心，说明合作的希望虽然还有，但已非常渺茫。现在我们即便还在合作之中，但姿态已经不能象开始那样全情投入，而要进入慎重、保守状态，为的是避免新的、不必要的损失。合作一头热一头冷不是好兆头，如果我方的策略不收缩，一旦合作不成，损失就更大了，在事态发展不明的情况下，我们不能冒这个险。房地产公司领导接受了三信律师的建议，合作的姿态稳下来了，把自己一方放在了安全线后。
三信律师的细节技巧：在做这些暗度陈仓的工作时，在一些细节问题上，三信律师是特别花了一些心思的。比如说商品市场将要停业发通知时，怎么发、由谁来发，三信律师就考虑的非常细致周全。三信律师认为，虽然房地产公司是商品市场的经营者，但这个通知却不能以房地产公司的名义发。由于停业是老国企不继续合作造成的，停业不是房地产公司的本意，这个通知就应该由老国企来发。对此虽然老国企不愿接受，但又没有理由来驳倒律师的观点，只好自己去张贴停业通知了。停业通知是老国企发的，通知上盖的是老国企的公章，那么好，租户们的所有问题，诸如退租金、是否违约等麻烦事，对不起，都找老国企去说吧。停业的不是我们，违约的也不是我们，而是地主方面的问题，我方无能为力。
三信律师非诉讼这部分的工作，进行得非常有成效。明着，表明了我方希望继续合作的观点，牵制住了对方的注意力。暗着，保证了我方有充足的准备时间，收集证据和材料，来应对一旦合作不成，后续避免损失的更严峻的问题。
三信律师的明察秋毫：后来三信律师果然得知，在我方进行明、暗工作的同时，老国企也没闲着，他们同样也在做着明、暗两方面的事情。明着，是一次一次地听我们谈，似乎也有缓和的趋势。但把责任都推到了他们的上级单位身上，说事情到底怎么办，合作还能不能继续下去了，他们自己做不了主，得向上级请示、汇报，最后还得听上级的决定。一直在用请示、汇报、商量等缓兵之计来搪塞我方，笑脸应对我方的多次交谈，实际上是在拖延时间。而在暗地里，他们却在和第三方密切接触，准备与第三方合作开发，将房地产开发公司挤出合作，做着违背双方《合作协议》的事。实际上，此时老国企的决心已定，坚决要与房地产公司解除合作协议，而要与可能给他们更优惠条件的第三方合作开发。同时，老国企怕房地产公司还坚决合作，因此就以种种借口，给商品市场的正常经营设置障碍，卡商品市场的水、电、热等，让你无法经营，让你呆不下去，挤兑你走。老国企采取的这明、暗两手，被三信律师慧眼洞察，结论是老国企已没有任何继续合作下去的诚意了，双方的《合作协议》保不住了。
我方诚心要继续履行合作开发合同的努力，由于对方的坚决不合作，而付诸东流，不能再抱有任何继续合作的幻想了。但前期的谈并不白谈，主谈阶段虽然没有说服对方继续合作下去，但我方的材料收集齐了，证据把握牢了，前期投入的数据计算好了，损失核实实了。而许多证据和材料就是在与对方反复的交谈和接触中，从对方手里得到的。
时机成熟了，三信律师战略突然改变。更改我方的观点和要求，变要求继续履行《合作协议》，为要求解除《合作协议》，而将主攻的方向放在了房地产公司前期投入和损失如何补偿的问题上。于是三信律师的工作重点，进入到第二个方面。
二是诉讼部分，以使用评估结果为主。如果说前面的“谈”是三信律师工作重头的话，随后的“诉”就是谈的辅助。是专门为解决投资方前期投入不受损失，如何合理拿回前期投资的问题而打的一场官司。
看老国企丝毫没有合作的诚意了，三信律师决定立即就损失补偿问题起诉老国企，要求在解除《合作协议》的同时，老国企应补偿投资方所有的损失。就在我方以合作纠纷起诉了老国企后，对方突然以欠租违约为由反诉我方，双方都拉开了先发制人的态势。此时三信律师工作的突破点，就放在了权威的评估上，先后两次的评估结果，都对我方有利，而且评估结果无疑也是法院断案的重要依据。
此时三信律师再与对方交涉，才亮出了自己的真实用意。既然合作不成了，我们就要拿钱走。合作不成，投资方也不能受损失。合作虽然只进行了一半，也要拿走一半应得的收益。律师能为房地产公司要回补偿吗？律师又是怎样要回补偿，怎样避免投资方损失的呢？
在诉讼部分，三信律师在重申了双方《合作协议》有效的法律意见后，特别着种论述了在双方的合作开发中，房地产开发公司对老国企不动产的添附。三信律师指出，这些添附不但是对方同意的，而且对方是受益的。对在双方合作开发期间，房地产公司依据协议约定，并经老国企同意，对老国企原厂方进行的巨额投入，三信律师进行了详细的论述，并认为这种改扩建形成了对老国企所有不动产的添附。律师指出，根据《合作协议》及《补充协议》（二）的约定，开发公司在规定的厂区内，可以自行选择经营方式和经营内容，可以根据经营需要，对老国企原建筑进行大幅度的改造，可进行大面积的施工。同时，开发公司也经过相关管理部门的审核同意，已取得了装修工程规划许可证、建设工程规划许可证和工程开工审查表等规划动工文件批复。因此，开发公司对老国企厂区内的建筑设施进行改扩建，在行为上是合法有效的，爱主观上是善意的。在经开发公司大规模投入近1300万资金，对老厂区进行改扩建后，老国企厂区内的土地及建筑物大大增值。而且，开发公司的这些投入，完全是根据双方所签订的合同约定的范围进行的，所有的改建及新建部分，均是对主厂房或其必要的配套设施所进行的，并没有超出管理部门批准的建设控制规模的范围。根据民法理论，将一所有人的物附着于或者结合于他所有人的物上而形成新的财产，非经拆毁新形成的物不能将二者分开，或者需要耗费巨资才能将二者分开的现象即为附合，其是添附的一种形式，也是所有权取得的方式之一。在本案中，开发公司将其所有的动产，即投入的资金，同老国企的不动产，即房屋土地相结合在一起，从而形成了新的财产，而这些财产非经耗巨资将其拆毁，不能将它们分开，这完全符合附合的构成条件。因此，开发公司经同意和批准对老国企厂区进行改扩建的行为，是一种善意的添附行为。根据法律规定，因此而形成的新的财产所有权，由房屋所有人及土地使用人取得，而取得所有权的一方，则应当对对方作出补偿。现在合作开发既然进行不下去了，老国企就应该对开发公司对厂区的巨额投入，合理地进行补偿。
添附不可否认，但这种添附的具体数额到底是多少呢？此时，权威的评估结果就发挥了巨大的作用。由于前期准备工作做得超前、扎实，此时三信律师要做的，就是论述评估结论的权威性，评估结论的可依据性，说明房地产开发公司近1000万的投入是铁的事实。最后，三信律师又一鼓作气，指出违约的是对方，不能继续合作的是对方，我方是愿意继续合作的，是无辜的。不能继续合作是老国企方面的问题，因此不能继续合作所产生的责任和损失，应该由老国企承担。
庭审进行中，对方的律师曾失态地将材料撒了一地，表面的镇定掩不住内心的慌张和没底。这一切被细心的三信律师看在眼里，知道对方已经是强弩之末了。
方法对头，法律事务圆满解决
法院的判决结果：解除双方的《合作协议》，并依据权威的评估结果，判定老国企给付房地产开发公司添附的费用近900万。
三信律师的双两手，一以谈为主，以诉为辅，谈诉结合。二明修栈道，暗度陈仓，解决房地产合作双方，合作不下去的问题非常对路。结果是地主方，开发方双赢。地主方如意解除了合作协议，投资方在合作中，不但毫发无损，收回了前期的全部投资，还从前期经营租金中收入近千万，获取了近50%的利润。一方面减少损失，一方面保护好已产生的较高利润，三信律师利用法律手段，达到了开发商的目的。不象其他案件，总有一方受伤。
至此，三信律师圆满解决了房地产合作开发中途，不能再合作下去怎么办的问题，拿出了解决问题的正确方法：以谈为主，谈诉结合。
启示与心得
本案提供了一种解决类似问题的模式：发挥非诉和诉讼各自的优势，谈诉结合，以谈为主。其闪光之点就在于，有时非诉或许是更好的解决途径，上来就打官司，效果不见得好。
本案可以汲取的教训：因开发商缺乏知识和经验，让地主方给算计了。在双方签订的《合作协议》中，没有对违约的情况进行明确约定，更谈不上高额违约金对合作双方的约束。一旦出现地主方喜新厌旧，不继续履行合作义务的情况，投资方就无从对违约进行高额处罚和索要赔偿。房地产合作开发中，开发商和土地方的合作合同，应该是严谨的。协议条款笼统，可操作性差，约束力弱，就会导致不必要的损失。
本案发生的背景提示：在90年代中后期，房地产合作开发还是以协议为主的情况下，一旦合作双方产生法律纠纷，法律专业人士的作用更大，对法律专业人士的要求更高。