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投资“物化”不等同蒸发 依法抢回数亿国有资产
——三信律师事务所系列房地产合作开发案写真之二
这是一件罕见的房地产合作开发法律事务，一个项目竟有多达8家公司不同程度介入，涉及20多份不同类型的合同，威胁到5.5亿国有资产的安全。
这桩法律事务罕见，复杂到办案的三信律师，如果不是以办案手记的形式，都很难记录清楚这宗特别复杂法律事务的全过程。
办案手记虽然复杂，但字里行间却凸显一个中心思想：这就是三信律师办理法律事务的超长能力，三信律师应对极度混乱局面的高素质、高水平和高度责任心。
律师手记一：一份呈送中央多部门的紧急报告
这是三信律师果断决策、紧急起草的一份报告，报告在最快的时间内，摆上了中央多部门领导的办公桌，并引起了领导的关注和重视。紧急报告缘于在一件房地产合作开发中，涉及5.5亿巨额国有资产面临流失。面对严峻的事态，三信律师分析案情后的第一项工作，就是将紧急报告呈送相关领导部门，是律师的执业责任感，让三信律师作出这样的抉择。
在这份紧急报告中，三信律师清楚地写明了5.5亿国有资产危在旦夕的依据。其中之一是，国有公司与开发公司签订《联建协议》后，实际投资高达4412万元，这是国有公司的直接投资，也是国有资产的直接投资。其二是投资收益的损失，国有资产的流失高达5.5亿之多。根据权威投资专家的估算，投资带来的期待利益，包括出租面积、车位收益、物业管理收益等，毛利润可达5.5亿元之多，纯利润也有2.2亿元。
在这份紧急报告中，三信律师详细分析了导致国有资产流失的原因：一是，多公司利用21份非法合同，侵吞了国有公司投入的4412万元国有资产。二是，两审法院的判决，助长了上述公司大肆侵吞国有资产的行为。一个判决确认，开发公司与咨询公司签订的《并购协议》有效，另一个判决确认，咨询公司与物业公司的签订的《股权（权益）转让协议》有效，从侧面也确认了咨询公司与房地产公司之间的《合作协议》有效。两审法院作出的错误判决，为多家公司恶意串通，利用合法形式，达到侵吞国有资产的目的提供了途径，从而使得国有公司作为投资者的全部权益丧失殆尽。三是，已有多公司负责人利用复杂的合同关系，初步达到了侵吞国有资产的目的。同时，在项目中还存在着某些个人利用权力之便，进行贪污、行贿的情形。
紧急报告之所以特别紧急，缘于大厦的紧急现状。当时十万火急的情况是，围绕大厦合作开发的纠纷已经非常严重，但几家公司，却还在利用非法的合同关系和法院的终审判决，大肆对外进行大厦的公开招租，大量的善意第三人进入大厦，国有公司的权益和国家利益难以保障，国有公司与开发公司签订的《联建合同》将成为一纸空文。因此，紧急呼吁中央有关部门，中止大厦的招商工作，避免国有资产发生重大流失。
律师紧急呼吁的三个主题：第一，采取有效措施及时制止“大厦”现行的招商工作，停止对国有资产的侵权行为。第二，紧急冻结“大厦”的招租工作，严防国有资产的进一步流失。第三，请求上级部门对法院的审理进行个案监督，防止新的偏颇出现。
律师手记二：8单位缠绕的房地产联建开发纠纷
办理这宗房地产法律事务，律师记下了几个关键数字：1、8、21、5.5。“1”是一座大厦，这件房地产法律事务涉及的建设项目，就是一座教育大厦的建设，地主方大厦的产权人是一家国有事业单位。“8”是有8家单位前后介入，1个地主大厦产权人，7公司先后闻项目而来，不同程度介入，7公司都属投资建设一方。“21”是指签订了21份合同，8家之间就这一个大厦建设项目，前后签订了多达21份合同，有《联建协议》，有《并购协议》，有《合作协议》，有《股权（权益）转让协议》，还有《投资补偿协议》等。“5.5”是指由于项目合作中的违法操作，使得5.5亿国有资产面临威胁。
三信律师梳理8公司介入链：大厦产权人事业单位——开发公司——国有公司——投资公司——咨询公司——房地产公司——物业公司——合资公司。其中开发公司为最早的“投资”一方，与地主方大厦产权人签订了教育大厦的《联建合同》。而随后，开发公司却摇身一变，以“地主”的姿态出现，先后与6家“投资”方签订了内容不同的联建合同，变成了他们出地，其他家出资，联建教育大厦。于是就出现了真地主不露面，二地主引资的情况，再加上7家公司缠绕在一个项目之中，因此在合作开发进行中，多家公司之间发生了法律纠纷，局面非常混乱。
三信律师参与此法律事务，代表的是国有公司一方。国有公司是大厦的实际投资方之一，是最先向大厦投资的公司。没有国有公司4412万的最初投资，教育大厦就无法建立起来。当时的情况是，国有公司作为投资一方，开发公司作为地主一方，就建设教育大厦签订《联建协议》，协议签订后，国有公司就按协议约定向大厦投资了4412万元。而国有公司有所不知的是，在我方参与大厦建设的前后，开发公司还与多家公司就这一个项目合作，对此国有公司对其他多方介入的情况并不知晓，还以为只是简单的两家，一方出地，一方投资，联建大厦。其实，国有公司出现在大厦项目中，已是第三家，后面还有五家公司介入。在八家公司介入链中，国有公司不前不后，境地非常尴尬。由于牵涉公司众多，转移情况复杂，国有公司的巨额投资，面临收不回的风险，4412万投资随时有可能被缩水和稀释，而这4412万投资是国有资产。
律师梳理的结论是，国有公司是本案最大的受害者。其他公司介入这个建设项目，或是光说不练，投资和投入一直没有到位，不是空的就是虚的，或是从一开始进入，就是来空手套白狼的，想通过眼花缭乱的转啊、让啊，使自己不用投一分钱，就从中牟利。而国有公司却完全不同，他们是将4412万国有资产，实打实的投入到位。可事实是，投资没有得到任何收益和升值，却面临流失的严重威胁，致使国有资产损失巨大。
律师手记三：一个项目中的三个“阴谋”
国有公司投资的4412万国有资产，为什么会面临流失的危险？三信律师在办案中经认真仔细的调查，终于发现了几公司人为操纵的三个“阴谋”。
三信律师经大量的工作，查出的“阴谋”之一是“一女三嫁”。也就是开发公司利用“开发公司—房地产公司—投资公司”非法合同关系，导演“一女三嫁”，使房地产公司成为第三个非合法的大厦使用权、收益权人，侵吞国有资产。三信律师查明，大厦产权人与开发公司签订《联建合同》，联建教育大厦，合同约定：大厦产权人提供土地，开发公司提供8000万资金，教育大厦建成后，65%的使用、收益权归开发公司，35%的使用、收益权和所有权归大厦产权人。之后，开发公司又与国有公司签订《联建协议》，同样联建教育大厦，协议约定：由国有公司投资6000万元人民币，开发公司提供合法有效的土地，教育大厦建成后，A区及地下车库的使用权、收益权为国有公司所有（约7800平方米），其他部分为开发公司所有，期限为50年。合同约定后，国有公司向教育大厦直接以货币形式投资人民币4412万元，用于建设大厦项目。此后，开发公司未经投资人国有公司同意和授权，擅自与咨询公司签订《并购协议》，将其在教育大厦的使用权、收益权及公司本身，一起合并给咨询公司，为此，开发公司股东获取3000万元的转让费。同日，咨询公司将并购的开发公司股权及对教育大厦的收益、使用权的37.5%，以2500万的价格转让给房地产公司，并签订了《合作协议》。咨询公司又与物业公司签订了《股权（权益）转让合同》，合同约定“咨询公司同意把并购的开发公司对教育大厦的使用、收益权的62.5%，以4250万元的价格转让给物业公司，同时物业公司继续投资4000万，用于建设教育大厦。咨询公司利用两个合同买空卖空，获得转让费6750万元。为保证房地产公司向教育大厦投资，由合资公司提供给房地产公司8000万元，并签订三方协议《开发公司、房地产公司、投资公司三方协议》。合同签订后，投资公司和房地产公司在明知开发公司不具备合同主体资格，即开发公司已经被并购的前提下，仍然与之签订合同，成为对教育大厦项目的第三个非合法拥有使用权、收益权人。本条线索是开发公司利用本属于国有公司在教育大厦的使用权、收益权，再度转让（非法转让）给房地产公司。随后，法院确认了物业公司与咨询公司股权权益转让有效，开发公司与咨询公司的并购合法有效，经以上合同的操作，开发公司累计已获得人民币1.1亿元。开发公司以此种方式，剥夺了国有公司作为投资人的合法权益，使国有公司合法权益丧失，国有资产直接被侵吞。
三信律师经大量的工作，查出的“阴谋”之二是“三司密谋”。也就是“大厦产权人—开发公司—投资公司”以“合法”的形式掩盖非法目的，企图以合资公司取代国有公司在大厦投资人的地位，侵吞国有资产。三信律师查明，开发公司未经投资人国有公司同意和授权，便与大厦产权人密谋签订《解除〈联建合同〉协议》。合同约定“解除二者之间的联建合同，由投资公司承担开发公司全部债权债务。”开发公司用此种手段，使得开发公司与大厦产权人《联建合同》中约定取得对教育大厦的65%使用、收益权，返还给了大厦产权人。随后，大厦产权人与投资公司签订了《合作协议》，协议约定“将此项目的经营权、建设权转让给投资公司”。实际上，却转让给了合资公司（目前，实际经营教育大厦的公司为合资公司），企图取代国有公司投资人的地位，成为教育大厦使用权、收益权人。之后，投资公司又与开发公司签订了《投资补偿协议》，协议约定“投资公司对开发公司投资补偿人民币1.1亿元（其中合同签订后，已经付给开发公司1000万元，开发公司未付工程款1000万元，其余9000万元替开发公司还债，即给房地产公司8000万元，开发公司还可以拥有1000万元的债权）”。合资公司为答谢大厦产权人给予建设教育大厦的项目“配合”，将教育大厦20%的使用、收益权送给大厦产权人。毫无疑问，这些交易直接侵害到的是国有公司投入的国有资产。开发公司一分钱未投入，并与大厦产权人和投资公司三司密谋，通过签订合同的方式，使得国有公司的投资效益成为无源之水，投入的人民币4412万元国有资产付之东流。
三信律师经大量的工作，查出的“阴谋”之三是“买空卖空”。也就是“开发公司—房地产公司—投资公司”通过之间恶意串通，签订无效合同，进行买空卖空，变相侵吞国有资产。三信律师查明，开发公司与房地产公司签订《并购协议》，协议约定“教育大厦的收益权、使用权及本公司并购给房地产公司，转让费3000万元，由房地产公司对教育大厦投资。”开发公司为保证房地产公司向教育大厦投资，协议约定由投资公司提供给房地产公司8000万元，并签订了《开发公司、房地产公司、投资公司的三方协议》。为什么投资公司愿意给房地产公司8000万元呢？原因有二，一是投资公司是合资公司的大股东，持有合资公司78%的股份，大厦产权人持有20%的股份。合资公司在没有法定、约定依据的情况下，却完全控制着教育大厦的使用、收益权，投资公司使国有公司投资的收益缩水的不良用心不言而喻。二是合资公司与开发公司签订的《投资补偿协议》约定，“由投资公司补偿给开发公司人民币9000万元（其中合同签订后，已经付给开发公司1000万元，其余8000万元替开发公司还债，即给房地产公司8000万元）”。开发公司与房地产公司并购的目的，在于侵吞国有资产。
三个“阴谋”导致一个严重后果，就是国有公司投入的4412万国有资产面临流失。几公司间变了几次戏法，事情就完全变了味，三“阴谋”是导致国有资产严重流失的真凶。其一，开发公司利用两次并购和一次非法租赁教育大厦的方式，导演“一女三嫁”，使得国有公司对教育大厦4412万元的投资损失殆尽，投资者的权益被剥夺一空。经以上合同的操作，开发公司累计已获得非法收入人民币1.1亿元。其二，大厦产权人—开发公司—投资公司“三司密谋”，利用无效合同侵吞国有资产，恶意取代国有公司投资者的地位，进一步剥夺了国有公司作为投资者的权益，侵吞了国有公司直接投入的4412万元国有资产。其三，咨询公司利用“大厦产权人—开发公司—国有公司—咨询公司—房地产公司—物业公司”违法的合同关系链买空卖空，这里咨询公司，依据咨询公司与其他公司签订的合同，可获暴利6750万元，变相侵吞国有资产，将国有公司作为投资者的合法权益化为乌有，直接侵吞国有资产。其四，大厦产权人利用以上合同关系，同投资公司、开发公司一起侵吞国有资产，自己也从中牟取暴利，损害国家利益。
更可怕的是，几公司一手操纵的“阴谋”有被法律认可的趋势。他们的非法行为一旦被掩盖，国有资产就要遭殃，而某些个人和公司将得利，他们的阴谋就将得逞。三信律师彻底查清这三个隐藏的“阴谋”，于混乱中摸情脉络，为代理工作打下了扎实的基础。
律师手记四：责任人是谁，投资向谁要？用什么途径去要？
在8家介入的房地产联建纠纷中，国有公司的前面有两家，后面有五家，到底哪些家与国有公司的4412万国有资产有牵连呢？
三信律师理清各公司所处的角色：大厦的最终产权人，是国有事业单位，他们是提供土地使用权的一方。而大厦的开发权人，是开发公司，也是与我方唯一有合同关系的一方。大厦债权债务的承担人，是投资公司，他们也是大厦的实际经营人。而因为开发公司与咨询公司、房地产等几公司之间有并购和股权转让协议，转移的情况比较复杂棘手，因此，虽然国有公司只与开发公司一家有合同关系，但由于开发公司还与其他多家公司有了项目合同关系，国有公司与其中一些公司也就有了关系。
三信律师还查明，实际出资教育大厦的为三家公司。国有公司投入了4412万，这已得到我方和对方的确认。投资公司号称投资了5800万，房地产公司也说投资了7320万，但这两个投资还有待确认，是真投了还是虚晃一枪，还需要充分的证据来证实。除了这三家以外，其他的公司都是忽悠的居多，没见实际投资。在这其中，只有国有公司实打实的投入了4412万元，而且还是最早投入的，国有公司是教育大厦最原始的投资人。
根据掌握的事实和材料，三信律师将寻找责任人的重点，落在了5家身上，这就是大厦产权人、开发公司、投资公司、咨询公司和房地产公司，暂时排除了物业公司和合资公司。这样一来，不但准确划定了责任人，还缩小了责任人的范围，减小了今后工作的难度。
三信律师确定几家责任公司的依据，不但要看对方与我们有没有合同关系，更要看在项目运作的过程中，又有哪些公司与我们发生了实质性的关系。虽然与我们签订合同的只是开发公司一家，但大厦项目的最终产权人、开发权人、实际经营人等，都与国有公司有了这样或那样的关系。要追回国有公司投入的4412万国有资产，这些公司都不能漏掉。而事实上，后来介入的某些公司，既想要大厦建设项目的高额利润，又不想对已投进大厦的资金承担任何责任。因此，在眼花缭乱的购并和转让中，他们有意使用了不少障眼法和转移法，让投资人难以找到对投资负责的责任人。在这种复杂的局面下，三信律师始终保持着清醒的头脑，他们排除对方的障眼法和转移法，依据事实和法律，识别出了真正的责任人，五家单位一个也跑不了。
责任人有了眉目，怎么要回投资、用什么方式要回投资也需要抉择。当时摆在律师面前有两条可选择的途径，一是直接收回投资款，二是主张大厦的实体权利，哪一个才对投资的国有公司最有利呢？要钱还是要房屋经营权，三信律师经过全盘考虑，决定两条途径都不放弃。多一条途径，国有公司投入的国有资产就多一份安全，就多一点挽回的几率。只要有一线希望，我们就不能放弃任何一条途径。
律师手记五：风险综合比较
风险综合比较，是三信律师着手具体办理此项法律事务时，必须要事先权衡好的。这不仅关系到案件的成败，更关系到当事人国有公司最切身的实际利益。
经过周密的分析和权衡，三信律师认为，处理本法律事务，诉讼和非诉讼风险都较大，
但相比之下，非诉讼风险系数较低。采用非诉讼的方式与几方协商解决问题，或许是最好的办法。非诉讼时间短、成本低、效果好，应该是最佳的选择。如果在我方只与一家公司有合同关系的不利情况下，却非要与多家公司诉讼打官司，不是不可以，但肯定时间周期长，情况复杂混乱，法院定夺起来也非常困难，对我方会很不利。如果采用诉讼的方式，很可能久拖出来的结果还是非常不理想。
在这种情况下，律师建议国有公司管理层，虽然局面很混乱，但不能再坐观其势，应积极参与，主动出击，必须全方位应对，分阶段有每阶段的应对措施，来妥善解决投资的问题。一方面要积极与几家公司开始正面接触，力争对话和谈判。另一方面也不放弃诉讼的途径，作好各方面的准备。律师的考虑是，最好通过非诉的方式协商解决问题，因此律师在这方面做了大量的实际工作。
律师手记六：制胜的法律关键点——“物化”
要拿回实际投资，首先要弄清4412万投资哪去了。事实是，投资全部进入大厦的建设，楼起来了，而钱都花了。看得见楼，看不见钱了。
三信律师此时认定，如果强调投资给了开发公司，对我方非常不利。而如果认定投资已投入到大厦里了，就对我方非常有利。因为我方的投资是给了开发公司了，可它是一个空壳公司，是个非实体。再加上开发公司已将自己公司，包括公司在大厦项目上的权利，购并的购并，转让的转让，权利人已经是物是人非了，国有公司如果再选择咬定开发公司这个空壳，肯定要吃亏。投资就有可能化为泡影，国有资产就有要不回来的危险。而投资一旦进入大厦，情况就大不一样了，钱是看不见了，但投入进大厦了。大厦立在那里，我的投资就有了可以主张的源头。
三信律师认定国有公司的4412万投资全部进入大厦，用的是一个不动产立法的学术观点，这就是“物化”的概念。也就是说，4412万投资已经全部投入到大厦的建设中，“物化”在矗立的大厦里了。律师指出，“物化”是指货币资金转化成为动产或不动产的过程，就是货币所有权以资金的形式转化成不动产的所有权。这里包含着两个重要的原则，一是物质不灭，二是物质的定量守恒。“物化”属于物理学的学术范畴，“物化”的概念也属于学术上的概念。三信律师认为， 将“物化”的原理运用到办案中来，是自然科学与社会科学合理结合的结果。“物化”属于自然科学的范畴，法律则属于社会科学的范畴，而法律对于公理及自然定律的认可和尊重，就决定了“物化”原理用于法律的可能性和可行性。退一步说，即便是在证据不能证明4412万投资哪里去了的情况下，依据法律对公理及自然定律的认可和尊重，“物化”的原理就可以用来证明，国有公司投资的4412万国有资产，已经完全“物化”在矗立起来的大厦里了。三信律师将“物化”的原理，应用到处理法律事务上来，是大胆的突破和尝试。三信律师依据“物化”的原理坚持认为，国有公司的投资已经“物化”在大厦中是铁的事实，而支撑这一事实的，就是“物化”的理论。
在这宗法律事务中“物化”的成功应用，成了国有公司要回投资的关键。本来由于复杂的多家牵扯，国有公司要回实际投资已经很困难。而三信律师提出的“物化”理论一旦得到确认，国有公司的投资就进入了安全区。开发公司可以是空壳，但教育大厦可是实实在在的，跑不了，也没不了，国有资产就有了保证。同时，“物化”理论一旦得到确认，国有公司就与大厦的最终产权人国有事业单位有了对话权。原来你只与开发公司有合同关系，跟人家大厦产权人没有任何合同关系，你要找人家说事，对方完全可以不理不睬。而现在就不同了，我的投资“物化”在你的大厦里了，找你追索权利就有了法律依据。
理论具备了，三信律师又如何应用这一“物化”的理论，要回已“物化”的投资呢？一开始在三信律师阐述这一概念时，多家公司都不能接受。这一涉及自然科学的什么“物化”理论，在他们听来就象天书一样难懂。后来经三信律师反复阐述其中的道理，对方越来越无言可对。投资已“物化”的事实，他们从开始不愿意承认，到后来不得不承认。随着时间的推移，有些公司开始接受三信律师的意见，而有些公司还在狡辩，不愿意接受这一理论。此时，一份重要的备忘录成为了解决问题的关键。这是在一次国有公司、开发公司、三信律师共同参与的主题会谈后，形成的备忘录。在这次主题会谈中，三信律师主谈的就是投资“物化”的理论。三信律师反复地向开发公司谈判人员讲明，国有公司对教育大厦实际投入的4412万元，已全部“物化”在教育大厦中。我们把投资分几次划给了你们公司，而你们公司将这笔钱全部投入进了大厦建设。现在钱到哪里去了，没在我们公司，也没留在你们公司，而是建设大厦去了。对这一事实，开发公司不得不承认。如果他们不承认这一事实，就说明钱还在他们公司，他们就要退还4412万投资。正因为如此，这次主题会谈进行得非常融洽，国有公司和开发公司达成共识，4412万投资确实已经“物化”到教育大厦中了，开发公司愿意配合国有公司，尽早实现国有公司对教育大厦项目应享有的权利。
投资“物化”得到多家公司的承认，使国有公司的4千万国有资产，有了要回的希望，不再是虚无缥缈的了。而且对立多方对投资“物化”的认可，为今后我方的维权埋下了有利的伏笔。将来一旦纠纷进入诉讼程序，还有个法官对“物化”原理能不能接受的问题。因为“物化”毕竟属于学术的范畴，能不能进入法律，能不能为法律所接受和容纳，还是个新问题。在此之前，先让对手们都认可了，都无话可说了，就是成功的一半。三信律师坚信，投资“物化”的原理，只要有事实和法律依据，法院也是可以接受的，律师有这个信心和把握。
经过这一番有创新的工作，三信律师彻底打破了“物化”与“蒸发”之间的等号。如果“物化”就等于“蒸发”，国有公司的损失就大了，国有资产就肯定要蒙受损失。而三信律师有理有据的将“物化”的概念，成功地运用到法律事务中来，不但开了先河，还大大提高了国有公司在这宗复杂法律纠纷中的胜率。
律师手记七：双方及多方对话和谈判
对话和谈判是三信律师确定的，处理本法律事务的主基调。非诉讼对于当事人来说既然是风险最小的，也就是三信律师一定要选择的方式。说到对话和谈判，谈判的对方众多，是本法律事务不得不面对的实际问题。既然有8家公司介入此建设项目，又起码有5家与国有公司的投资有关系，那么要谈的就不是一家，也不可能谈一家就解决问题。而谈判的角度各不相同，也是本案的特殊之处。律师分析清楚的5家与我方投资有牵涉的公司，进入项目的时间不同，在项目中所处的角色不同，与4412万投资的关系也各不相同，因此，与每家公司对话和谈判，自然就会有不同的内容和角度。根据这一特殊情况，三信律师在安排每一次谈判和对话之前，都做了特别精心的准备，针对不同的谈判对象，来安排具体的谈判内容和对话策略。有了针对性，对话和谈判的效果和成功率就显著提高了。
在与多家公司等一同就解决债务如何偿还问题进行的谈判中，三信律师既选择了双方的对话和谈判，同时也不放弃多方的洽商和会谈。两方谈判有利于问题的解决，我们就坐下来，和对方多次对话和谈判，争取在双方之间找到共同点，来促进问题的解决。而当问题牵涉到几方，单纯地双方谈判不能解决问题时，三信律师就大胆地组织几方参与的对话和谈判。虽然多方的介入使谈判的难度加大，但三信律师总会引导多方寻找各自利益的共同点，来协商解决问题，找到多方共赢的契机，来促使各方在对话和谈判中，找到保证各自利益，摆脱各自麻烦的关键点。这样一来，国有公司的投入问题，也就会在各方的同情和理解中，有了松动和缓解的可能，要回4412万投资也就有了一定的保障。据不完全统计，在试图利用非诉方式解决问题的过程中，三信律师组织和参与的双方及多方谈判和对话，多达20多少次，通过不同形式的谈判，双方和多方都取得了不同程度的共识，为彻底解决国有公司投入的4412万国有资产安全问题，找到了好的解决途径。
在三信律师的力主下，有几家公司都愿意通过非诉讼的途径来解决纠纷，并积极参与了与我方的对话和谈判。在这些谈判中，我方取得了很多极为关键的收获和证据材料。比如，开发公司在会谈中，不但完全承认了我方投资“物化”的事实，表示愿意协助我方尽快实现对教育大厦的权利，还留下了双方认可的谈判备忘录。这份经过谈判所取得的备忘录，后来成了国有公司对投资主张权利最关键的砝码之一。还有一些相关公司，在参与我方组织的多次对话和谈判中，提出了除退还4412万投资以外的许多其他途径和办法，比如可以用教育大厦以外的其他地产来抵消，还有的提议可以让国有公司享有一些花园居住房产的所有权，来补偿4412万投资等。这些都是对话和谈判所取得的重要成果，有了这些提议和选择，国有公司的投资就有了多种挽回的可能。在三信律师的倡导、组织和亲自参与下，我方与不同的公司，多次谈了不同内容的话，对话和谈判的效果是非常好的。
特别值得一提的是，三信律师的谈判程序非常专业，体现了法律服务的“高，精、深”，提供的是高端的法律服务。这主要体现在，三信律师所有对话和谈判的主要过程和内容，都浓缩在了一系列谈判报告中，形成了可供今后验证和查档的严肃的书面报告。
在谈判报告书之一中，谈判的主要对象为开发公司，三信律师详细记载了谈判的背景，谈判的经过，谈判的相关问题分析以及此次谈判的结论。在谈判报告书之二中，谈判的主要对象为投资公司，三信律师在报告中详细记载了谈判的背景情况，必须与投资公司谈判的法律依据和结论。在谈判的经过中，记载了投资公司提出的解决问题的5个观点，和我方必须坚持的5个观点。在待定问题记录中，三信律师又对待定的几个问题进行了分析和记录。最后报告中显示的是，下一步我方针对谈判结果的四方面的工作部署。在谈判报告书之三中，谈判的主要对象出现了多方，涉及教育大厦的产权人事业单位，还有大厦的实际经营人投资公司，同时还牵涉与国有公司有直接合同关系的开发公司。在首先交代了谈判的背景后，三信律师对谈判的全过程进行了极为详细的记录。分别记载了与大厦产权人和投资公司谈判的不同内容和结果。根据谈判的结果，三信律师在报告中提出了有针对性的方案，从四个方面论证了方案的内容。最后，在报告中，三信律师对谈判进行了分析及结论，在分析中提出了可供选择的多套方案，在结论中提出了倾向性的最佳方案。在每一阶段的谈判过后，还有阶段谈判的总结性报告。对这一阶段每次谈判的时间，谈判地点，参加人，各方观点，律师观点，取得的书面资料，谈判结果，谈判分析，相关事项说明等都做了详细的记录。
综上所述，每次谈判、每阶段谈判，都有专业的谈判报告紧随谈判之后，使谈判工作既完整又专业化。而经过这一系列的双方和多方谈判，事情已向有利于国有公司的方面转化。同时谈判的过程，也是证据收集的过程。由于国有公司与多家公司并没有合同关系，涉案的许多证据都没有原件，要解决这宗法律纠纷非常困难。而在与多家的对话与谈判中，在与多家公司的交涉中，三信律师从对方的手中，拿到了多达几十份的证据原件，使国有公司在整个联建纠纷中，摆脱了证据缺乏和不利的境地。
律师手记八：《方案》提供最多的法律事务
三信律师处理此法律事务，提出的法律意见多以提供各种《方案》为显著特点。在处理这宗特别复杂的房地产合作开发法律事务中，三信律师共向当事人提供了多达20多个方案。每一个方案都是依据不同阶段的不同问题，来有针对性的提出的。
对非诉讼解决这一复杂问题，三信律师提出了两套完整的方案。方案之一是，建议国有公司与多家涉案公司进行对话和谈判，阐述我方的观点，摸清对方的意图，在广泛的联系中争取相关公司的支持，取得更多的相关证据，使我方在对话和谈判中，占据有利的地位。方案之二是，在谈判的同时，寻找多个中央部门的支持和帮助，通过他们的介入和联合执法，来阻止国有资产流失的严重问题。在万不得已的情况下，还可以采取非常手段，检举相关公司和个人损害国有资产，肥公司和个人的违法问题，寻找解问题的办法和途径。
对诉讼解决这一复杂问题，三信律师也提出了四套完整的方案。每套方案都提出了不同的起诉对象，分析了案情的基本事实，不同公司的违法事由，诉讼策略风险和法理分析，如何保障国有公司的利益等。
在多家公司提出可以以其他方式补偿国有公司的投资时，律师为争取主动，在最短的时间内，拿出了我方可以接受的四套补偿方案。补偿方案之一是，以4412万现金返还国有公司。补偿方案之二是，要求投资公司向国有公司支付教育大厦约为7800平方米的房屋，国有公司获得教育大厦项目的建筑面积。补偿方案之三是，投资公司以某花园的产权房作价补偿，用花园产权房补足教育大厦面积不足部分。补偿方案之四是，万一补偿谈不拢，就通过诉讼程序解决问题。随后，三信律师还对每一种补偿方案的利弊进行了详细的分析，并提出了最后的结论。
三信律师以方案为特点，法律服务是高层次的。律师的法律意见以方案的形式提供，有利于对案件全貌的分析，有利于问题的解决，更有利于当事人的正确决策和抉择。
以上非诉的全部工作，经历了仅仅半年。时间虽然很短，但成效还是非常突出的。国有公司的4412万投资，不但有了要回的可能，而且要回的途径和方式也不只一条，我方可选择的余地也比较宽松。直接收回投资也好，以房屋产权抵消也罢，总之，国有资产流失的势头被遏止住了。
律师手记九：一项目8方展开5场官司 两审法院最终首肯投资“物化”
本来在三信律师的操作下，以非诉讼方式解决这起8家介入的房地产纠纷，已经大有希望。但由于这4412万投资的国家背景，涉及敏感的国有资产问题，最终非诉讼不得不被迫转入诉讼解决。
我方的代理工作根据情况的变化，立即就进入了诉讼程序。三信律师排除了立案难的困难，代表国有公司打起了联建官司。将大厦产权人、开发公司一同告上了法庭，要求两家承担4412万投资的还款责任。早在对话和谈判阶段，三信律师就保留了国有公司向几家公司最终追索的权利，此时不得不由非诉讼进入诉讼阶段，我方的工作就主动得多了。而开发公司在我方起诉后，立即提起反诉，说我方有违约情况，他们不能承担还款责任。
与此同时，就这一个教育大厦项目，五个案子交织在一起。8家公司你告我，我告他，他又告另一家的局面出现了。五个官司前后开打，有处在一审的，还有已经进入二审的，局面复杂，情况混乱。由于5个案子涉及的都是一个教育大厦的项目，为了统筹办案，防止5个案子的判决矛盾或撞车，法院决定五案合审。
在5案并存、5案合审的不利情况下，三信律师认为，你打你的，我打我的，不受其他官司的干扰，以我为主，专心致志地打好我们的官司，一定要保证国有资产的安全，一定要维护国有公司投资的合法权益。进入诉讼阶段，三信律师重点做了两项工作，一项是准备得力的证据，另一项就是准备有理有据的法庭陈述意见。
在证据方面，三信律师在已掌握的几十个证据中，精心筛选出9个关键证据，来证实两方面的关键问题。前几个证据用来证明开发公司与国有公司之间的，房地产合作开发法律关系，让开发公司跑不掉。而后几个证据则是用来证明“物化”的理论，证明国有公司4412万投资，已全部“物化”在了教育大厦中，让大厦的产权人事业单位跑不掉。如此大、如此复杂的案子，三信律师仅精选了9个证据，这在其他案件中是非常罕见的。这一方面说明三信律师精选证据的有力和有效性特别突出，另一方面也体现了三信律师选择证据的准确和精练。证据不在多，而在于能否一证中的，直逼要害。
在三信律师准备的法庭陈述意见中，说是陈述意见，其实是依法回答了两个关键问题。在回答开发公司与国有公司之间的《联建合同》是否有效这一问题时，三信律师指出，国有公司与开发公司签订的《联建合同》及《补充协议》，符合《合同法》的规定，应合法有效。律师认为，国有公司与开发公司签订的《联建合同》，约定双方共同建设教育大厦，教育大厦建成后，国有公司享有该大厦7800平方米房屋的50年使用权、经营权和收益权。《联建合同》还对项目内容及规模、总投资及联合营建的原则、双方责任、资金到位情况及施工工期、项目建成后利益分配原则等重要事项，作出了相应的约定。随后，双方还就与联建教育大厦相关的事项签订了《补充协议》。律师指出，根据《合同法》第44条、第52条的规定，结合本案事实，国有公司与开发公司是在公平、平等、自愿的基础上，经充分协商一致后，签订的《联建合同》和《补充协议》。两份合同的内容均是合同双方当事人真实意思的表示，并不违反现行法律法规的强制性规定，符合《合同法》所规定的合同生效要件。因此，国有公司与开发公司签订的《联建合同》及其《补充协议》，属于合法有效的合同，合同双方应按照合同的约定履行自己的义务。
在回答谁应向国有公司承担民事责任这一问题时，三信律师明确指出，大厦产权人作为教育大厦的所有权人，与作为合同相对方的开发公司，均应当向国有公司承担相应的民事责任。首先，国有公司与开发公司签订《联建合同》前后，共分10次，向教育大厦项目投资总计人民币4412万元。这一事实，有开发公司为国有公司出具的10张资金往来专用发票、备忘录等证据足以证明。根据《合同法》第60条、第107条的规定，有开发公司作为国有公司的合同相对方，应当按照双方签订的《联建合同》和《补充协议》的约定，履行自己的义务，在教育大厦建成后，应当按照合同的约定，交付相应面积的房屋给国有公司使用50年；开发公司如不能交付房屋给国有公司使用，则应当将国有公司已经支付的联建款人民币4412万元，退还给国有公司，并承担相应的违约责任。其次，大厦产权人以合资、合作开发房地产合同纠纷为由，起诉开发公司，法院作出民事判决，确认大厦产权人与开发公司签订的《联建合同》、《补充协议》及《解除协议书》合法有效，双方的《联建合同》和《补充协议》已解除。大厦产权人以判决书的法律形式，确认了其从开发公司收回了教育大厦的建设权和全部经营权，并承担教育大厦在建设过程中产生的债权债务。教育大厦建成后，国有公司基于与开发公司之间的合同关系，实际投入的资金4412万元，已经全部物化在教育大厦项目中，国有公司对教育大厦的部分房屋应享有相应的使用权和经营权。现由于大厦产权人和开发公司的原因，解除了他们之间的《联建合同》和《补充协议》，大厦产权人已经收回教育大厦的使用权、收益权，并承担教育大厦建设过程中的债权债务。大厦产权人是教育大厦的所有权人，是最终受益人，因此，大厦产权人应承担交付教育大厦7800平方米给国有公司使用、经营，或者退回国有公司已经支付的联建款人民币4412万元的民事责任。
在5场官司同时并存的不利情况下，我方的诉讼始终按照三信律师的思路，有条不紊地进行着，没有受其他案件的干扰和迷惑。三信律师所提交的证据和精彩法律意见，也得到了法院的认可。特别是三信律师投资“物化”的理论，得到了一审法院的首肯。法院在判决中，原文采用了“物化”的概念。法院认为，依据国有公司提供的相关证据可以确认，国有公司的投资款数额为4412万元，大厦产权人事业单位系教育大厦的所有权人，国有公司的投资已全部“物化”到大厦项目中。最后法院判决，为了保护债权人的利益，大厦产权人与开发公司，对国有公司的投资款承担共同返还义务，并驳回了开发公司反诉国有公司的诉讼请求。根据这一判决，在30日内国有公司不但可以拿回全部投资款，还可以得到投资款的利息补偿。至此，法院的一审结束，国有公司胜诉而归，形势可以说对我方非常有利。
一审的判决结果虽然非常理想，但案子还远没有结束。接到一审判决后，在我方为初战告捷而鼓舞的同时，被告之一的大厦产权人事业单位却在最短的时间内，以最坚决的态度，向法院提出了上诉。在几点上诉理由中，对我方威胁最大、也是对方特别重点强调的是，他们坚决认为，一审法院认定“国有公司的投资款，已全部物化到教育大厦项目中”，是没有事实和法律依据的。而这一点不仅是大厦产权人所不能接受的，也是关注此案的所有人正拭目以待的关键问题。因为，将物理学中的“物化”理论，移植到法学的范畴内，应用到司法实践的过程中，毕竟还没有前人尝试过。虽然三信律师有足够的理由证明，国有公司的投资款确实“物化”在了教育大厦中，并首次大胆地将“物化”理论应用于司法实践中，一审法院对此也给予了认可，但毕竟这还仅仅是一次大胆的尝试，一审判决也不是最终的结论，“物化”还没有法律最终的认可和承认。正是由于这个原因，原告大厦产权人在上诉中，死死揪住这一点不放，试图从法律对“物化”还没有前车之鉴上找到突破点，力争二审能坚决否定“物化”的理论，从而让官司大翻盘。如果说，法律认定投资款并没有“物化”在他们的教育大厦中，他们就对投资款没有任何返还的法律责任了。
而此时三信律师也非常清楚，将“物化”理论应用到司法实践中，虽然由于还没有先例而显得有些冒险，但要确实保护好国有资产不流失，让国有公司实实在在地拿回4412万投资，唯一的办法和途径，就是依靠“物化”理论，没有第二条路可走。这“华山一条路”虽险，但它是唯一的制胜之路，再险也必须冲过去。三信律师深知，成也萧何，败也萧何，此案要大胜，一定会胜在“物化”上，而此案二审要改判，也可能会败在“物化”上。正因为三信律师深知“物化”对此案的特别重要性，因此律师在应对二审带来的困难上，就将全部的精力都放在了对“物化”理论的再陈述上。通过对投资“物化”正确性的再陈述和反复论证，让终审法官、让关注此案的人们，特别是让法律最终能认可投资“物化”的事实，二审就一定能胜诉。反之，一旦在投资“物化”的说服力上稍有欠缺，“物化”理论被否定，那一审的胜利成果就将付诸东流，二审改判就很难避免了。如果这种不利情况一旦出现，败诉是小事，巨额国有资产流失才是大事，这是三信律师最不愿意看到的，也是让三信律师最痛心的。
尽管二审的最终结果难料，但三信律师还是充满了必胜的信心。在二审答辩状中，三信律师只围绕一个中心，这就是“物化”理论应用到司法实践中的正确和合理性，以及一审法院对“物化”理论认可的正确性。因为如果法院判决开发公司承担责任，实际上国有公司很难拿回国有投资，而只有投资“物化”在大厦中，国有资产才可以实实在在在地追回，国有资产才能得到真正的保护。在激烈的二审法庭辩论中，三信律师再次从七个方面，透彻地分析了国有公司4412万投资，已经“物化”到教育大厦中的法理及事实。投资“物化”的原因和事实之一是，建造教育大厦是国有公司出的钱，大厦产权人事业单位未出一分钱，却得到了整栋大楼，明显有悖于民法的公平原则。投资“物化”的原因和事实之二是，开发公司在教育大厦的建造中，也没有出一分钱，教育大厦建造的资金，全部来自于国有公司的实际投资。投资“物化”的原因和事实之三是，在教育大厦建设主体结构时期，其他公司都没有出一分钱，是国有公司最早实际出资，才使教育大厦主体结构得以顺利建造起来。投资“物化”的原因和事实之四是，在教育大厦建设的过程中，出现了建筑面积扩大、增加的实际情况，而这部分资金也全部是由国有公司出资的。也就是说，国有公司对教育大厦的投资，不但支撑了大厦的顺利建设，而且还支撑了由于建筑面积扩大而追加的投资。投资“物化”的原因和事实之五是，国有公司不但是教育大厦最早、最实际的出资方，而且是最终的出资盖楼方，而其他公司包括大厦的产权人事业单位，都没有对大厦的建设有过实际的出资。如果没有国有公司的实际投资款，就没有教育大厦这座建筑。投资“物化”的原因和事实之六是，在这起房地产联建纠纷中，开发公司由于确实没有对大厦出资，而国有公司的投资又是经过他们之手投资进教育大厦的，他们是国有公司投资“物化”的直接见证人。而开发公司对国有公司4412万投资已经“物化”在教育大厦中的事实，是完全承认和认可的。开发公司对投资“物化”事实的承认，应该说是最有力的证明。投资“物化”的原因和事实之七是，大厦的产权人事业单位也没有证据证明，教育大厦不是国有公司出资建设的，而是他人出资建造的。三信律师认为，根据以上七点事实和原因，不论是从陈述方面还是从质证方面都充分证实，国有公司的4412万投资款，确实是“物化”在了教育大厦耸立的大楼中，说投资“物化”是完全有事实和法律依据的。
正是依据以上七点事实和原因，三信律师坚持认为，一审法院判令上诉人与开发公司，共同返还国有公司投资款4412万元及利息这一结果，无论是在事实认定方面，还是在适用法律方面都是正确的。二审法院应该依法维持原判决，驳回上诉人大厦产权方的上诉请求。同时，针对上诉方对一审认定的事实又予以否认的新情况，三信律师明确指出，上诉方大厦产权人在二审中，对于涉及关键事实的陈述都改变了一审时的意见，特别对国有公司投资“物化”到教育大厦中的事实予以了坚决的否定，对涉及国有公司提交的十张发票等证据的真实性与证明力也提出了否定。对此，三信律师强调，上诉方大厦产权人，对一审中已经表示确认的事实如予以否定，不是不可以，但必须要拿出新的证据予以证明。而事实上，上诉方大厦产权人，在进入二审后虽然态度坚决，但却一直拿不出任何新的证据来。此时，三信律师已经成竹在胸，根据多年丰富的经验，三信律师判断，虽然上诉人主攻“物化”试图翻盘，也构成了可能改判的危险，但只要他们不能向二审法院提供新的、有力的证据，“物化”就很难被否定。而“物化”一旦被终审法院认可，这个官司我方就彻底赢定了，国有资产也将得到最有力的保护。
事实果然不出三信律师所料，虽然等待二审最终结论的过程是痛苦的，但最终等来的是法律对三信律师观点的最终肯定。终审法院认为，依据国有公司提交的相关证据，特别是多方认可的《备忘录》，可以确认国有公司的投资款数额为4412万元。开发公司与国有公司签订的《联建合同》及相关协议，事实上已无法继续履行，原审法院判令开发公司向国有公司返还上述投资款并支付利息，是正确的。根据现有证据可以认定，国有公司的上述投资款，已经物化在教育大厦之中。大厦产权人对此虽有异议，但未提交反证，本院对其主张不予采信。事业单位作为教育大厦的产权人和最终受益人，应当就开发公司对国有公司的上述债务，与开发公司承担连带责任。最后二审法院判决：驳回大厦产权人的上诉，维持原判。
这是高级人民法院的最终判决，应该是最权威的了。它不但维持了一审判决，而且再次在判决书中，再次原文使用了“物化”的提法，对三信律师投资“物化”的论点，给予了最终的肯定。如果说，一审法院对“物化”的认可，因不是最终的定论，尚不能说明问题的话，那么，二审法院对“物化”的再一次肯定，完全可以看成法律对“物化”进入法学范畴、进入司法实践，给予的最明确、最肯定的结论。本案由此而两审全胜，而全胜的关键，就是三信律师“物化”的原理在司法实践中大胆而成功的应用。
本案最有价值的亮点：“物化”理论成功用于司法实践 法律适用的突破和贡献
本案制胜的关键点，在于“物化”理论的提出和应用。本来巨额国有资产，在断链的房地产联建和合作中，几经周转和并购，已经几乎没有了追回的可能。但三信律师大胆设想，提出了投资“物化”的理论，一下子就让已经难觅踪影的4412万国有资产，实实在在地出现在了跑不掉也摸得着的教育大厦中。从而解决了实体权利保护的问题，最终使当事人的合法权益得以切实的实现。可以这么说，没有“物化”的理论，本案就失去了实体胜利，国有资产就可能要流失。正是有了“物化”的理论，本来看似已经不可能的事，就成为了可能。因为，只有投资“物化”在教育大厦中的事实成立，由投资的最终受益人、大厦的产权方来承担责任，才是本案最佳的解决方案，对国有公司才最有利，对流失的国有资产的保护力度才最大。这样国有资产才能有着落，才能安全收回。从而避免了因一些公司恶意抽逃或转移资产，而出现判决执行无着的可能，最终有效地保护了委托人合法权益的实现。
最值得一提的是，本案中“物化”理论的提出，“物化”理论的应用，是三信律师的首创。在三信律师之前，还没有人这样大胆的设想过，没人这样跨学科地适用过，更没有司法实践的任何先例。在这种情况下，敢不敢提出“物化”的理论，敢不敢将物理学“物化”的理论，运用到法学的范畴之中，这是需要勇气和创新精神的。三信律师敢为人先地在处理这一断链的房地产联建和合作纠纷中，大胆地提出投资“物化”的理论，并将其运用到案件的法律办理中，从而实实在在地解决了如何依法保护当事人合法权益的问题，使当事人确实得到实体权利，使当事人的合法权益能够最终真正的实现，而不是只得到一纸空判决。而这一切都是三信律师法律适用和法律实践上的首创，是对法律的突破和贡献。“物化”理论在法律中的成功运用，在经过两审法院的认可后，可以说是三信律师对司法的创新和贡献。本案从“物化”理论的提出，到“物化”理论得到两审法院的最终肯定，从一审到高级法院的终审，前后经历了长达四年的时间，可见一个新的司法尝试和创新，要得到法律的最终认可，是一个多么艰苦的过程，毕竟这是一件前无古人的尝试和实践。可喜的是，两审法院对“物化”理论运用于司法实践的承认，使这一尝试终于有了法律的定论。三信律师突破性地借鉴并成功引入“物化”原理，是对丰富物权法律关系内涵的又一贡献，充分体现了三信律师更好地贯彻落实“以事实为依据，以法律为准绳”的司法基本原则。
我国法律的进步，我国司法实践的完善，需要类似三信律师这样的创新和开拓。在依法治国的国策下，法律理论，需要新的填充，新鲜的血液。法律实践，需要进步，需要发展。而要做到这一点，自主创新是必不可少的。三信律师在处理断链的房地产联建和合作纠纷中，大胆运用物理学概念，提出投资“物化”的理论，并恰当地适用到法律实践中去，这为今后类似纠纷的依法处理，创造了成功的案例。从这个意义上说，勇于在法律适用和司法实践中大胆、自主创新，是非常难能可贵和特别值得提倡的。
将自然科学范畴的“物化”概念，成功应用到社会科学的法律事务中，是三信律师的首创，更是本案诉讼成败的关键。案件取胜了，多家公司的阴谋破产，投资方避免了投资损失，国有资产得到了有效保护。
至此，错综复杂的法律事务办结，三信律师办案手记搁笔。