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同样结果法理不同 专业化法律服务见深功
——三信律师事务所系列房地产合作开发案写真之三
前不久，三信律师妥善处理了一件涉及房地产项目转让纠纷的法律事务。案后，以事件为轴心，纵观纠纷解决的全貌，从中可以学习和借鉴的东西很多。
这宗法律事务的特殊之处就在于，同样的结果却出自不同的法理。办理此法律事务的三信律师，对法理的准确分析理解和适时恰当运用，体现了房地产专业化律师的优秀素质和高水平。
事件的发生：
这是一起房地产转让项目，转让转出来的纠纷。转让的是一个大都市周边、地理位置不错的别墅项目。转让的地主一方是乡政府，这个项目早年曾轰轰烈烈地开发了一阵子，一群群别墅也矗立了起来。可热闹了不久，由于种种原因，项目就渐渐冷了下来，成了撂荒工程。
随着城市的开发建设，重新激活项目，致富一乡百姓，就成了乡政府必须的选择。乡领导觉得，项目不能再这样撂荒下去了。现在城市周边的土地如此金贵，我们的项目却趴在这里，不能创造出效益，不能造福一乡民众，太不应该了。对项目的重新启动，一家房地产公司热情很高，马上找上门来。而乡政府也动了心，因为只有将项目交给一个有实力、懂房地产运做的公司，才能激活这个已沉睡了一段的别墅项目。
不久，双方一拍即合，一个想转让，一个有能力承接，《项目转让协议》就在友好的气氛中签订了。转让协议约定，将乡里的近2万平方米可开发别墅小区，其中包括未完工的近60栋别墅，还有可建面积7000平方米的现状房屋及土地，转让给房地产公司，转让总价格近3000万，这在当时算得上是大项目了。
转让协议签订后，房地产公司就开进了别墅区。开发的各项事宜都很快列上了日程，而转让的费用却没了下文。既然双方是友好合作，乡政府是敞开大门，把该给房地产公司的都给了。而房地产公司一旦进入了乡里的地界，对近3000万的转让费竟公开地抵制起来，不想给了，双方因此纠纷骤起。乡政府此时想立即终止不愉快的合作，而房地产公司却没有一点要撤出的意思。
转让协议遭遇违约，可想解除又不是那么容易和简单的。房地产公司请进来了，想哄出去可就难了。为此，乡政府愁眉不展，转让费用分文没收到，房地产公司却成了这块土地上的“主人”，想干什么就干什么，这蹩脚的转让何时、怎样才能结束呢？
事件的背景：
现实牵扯历史，这件房地产项目转让纠纷发生在眼前，可根子却有一段历史渊源。项目的老根要追溯到90年代初期，这个别墅项目的最初开发，就发生于90年代初期。
当时的情况是，房地产开发热，有条件的上，没条件的也想上，形成了一窝蜂开发的态势。项目纷纷上了，却大多没有相关职能部门批准的合法手续。当意识到项目违法或违规时，楼早都盖起来了，土地都被开发成了各式各样的别墅、小区、休闲场所或娱乐区域。
本案涉及的别墅转让项目，也是在这样的大背景下，是当时众多房地产开发项目中的一个。但情况有所不同的是，这个项目当时并不完全违法，而是游离在合法与不合法之间。说这个项目合法，是因为最初这个项目是作为新农村改造建设立项的，有全部合法的开发建设手续。而项目随后的所谓不合法，是因为在别墅的开发建设中，新村改造要向商业开发转变，房子由原来的村民自己居住，转而变为向外销售，这样一来就超出了新村改造的范围，就缺少必要的征地手续和批复了。别墅项目如果转为商业开发，面向社会公开销售，没有销售许可证，项目就缺少合法的手续了。也就是说，别墅如果只给村民住，完全合法；而一旦要作为商品别墅向外销售，就不合法了。
当时类似的情况很多，一般都无法恢复原状。当时的许多房地产项目，开发和建设几乎都缺少合法的手续，项目大多先天不足。而要把既成事实全部都推翻，恢复土地原貌，既不现实，也太浪费。于是，国家的折中政策出台，也就是当时很多人都知道的“非农补办”政策。政策的基本精神是，违法要罚，手续要补，承认既成事实，但项目必须合法化。
当时乡政府和房地产公司要联手重新启动别墅项目，也需要补办一些手续，让项目的开发建设与国家的政策相吻合，让项目合法化。补办的内容主要集中在土地手续上，必须改变土地的性质，使项目土地变为国有化。而当时土地的性质是村集体所有，如果不能将土地性质变集体所有为国有，该项目就不能合法化。
手续必须补办，而实际办理起来过程很长，手续也很繁杂。为了尽快将手续办理下来，让项目重新启动，乡政府和房地产公司在补办手续的过程中，不得不或多或少作了一些变通。诸如，在项目的时间、项目的用地单位、建设单位、投资建设人等的填写上，为了减少不必要的麻烦，都按方便补办手续进行了申报。这在当时也是不得已的事，否则手续就补不下来，或者需要很长时间才能办下来，项目就不能重新启动，对双方的合作非常不利。
当时，合作的双方都很清楚，这种变通是以双方默契的合作才能实现的，但变通在给项目带来益处的同时，也不可避免地埋下了隐患的种子。正是这些变通的做法，成为了几年之后房地产公司拒绝履行合同义务，一直不支付转让费的堂而簧之的托词。
事件的性质：
接受乡政府的委托，三信律师代表乡政府一方参与双方房地产转让纠纷事件的解决。
三信律师认定，这是一起典型的房地产项目转让纠纷，乡政府一方将土地上的别墅项目，转让给房地产公司继续开发建设。房地产公司得到项目的开发、建设权，乡政府得到可观的转让费用。
在三信律师介入这场纠纷后，双方的项目转让已成事实。双方已经签订了项目转让合同，在纠纷发生之前，双方都对转让合同的有效性没有异议。同时，房地产公司早就进入了别墅项目建设的现场，开始了新一轮的开发、建设。乡政府除了拿到项目转让款外，已将别墅开发建设的全权，都交给了房地产开发公司。纠纷发生时的情况是，房地产公司处于主动，主宰建设用地的规模和开发项目的进度，而乡政府却由于大权旁落，而显得非常被动。
事件的焦点分析：
三信律师经过对案情的仔细分析，认为本案有几个焦点问题必须予以重视：
一是，别墅项目到底是合法还是违法，这是由于历史原因导致的。项目原来作为新村改造建设虽然是合法的，但别墅要面向社会公开销售，却需要解决项目用地的合法性问题。否则项目就不能作为商业开发，没有产权证和销售许可证，要面向社会卖房就是违法的。
二是，土地可正常开发利用还是不能开发利用。这不但需要确认土地的原有性质，还要注意土地性质的转变问题。土地的性质到底是怎么转变的，又最终转变成了什么性质，对本案是非常重要的。由于本案的实际情况，土地的性质正处在转变之中，土地的性质到底将转变向何方，就成了必须重视的问题。
三是，乡政府和房地产公司之间的合作，到底是房地产项目一方向另一方转让，还是双方共同开发，存在不存在违法转让的情形，也是非常关键的问题，值得重视。
四是，双方签订的项目转让合同，到底生效还是未生效。由于“非农补办”需要的手续很多，手续一直在申办中，因此，转让合同就可能存在生效与未生效的问题。手续补办齐了，转让合同才能生效，而只要有一项手续还没有补办齐，转让合同就可能面临不能生效的问题。尽管手续正在申办中，但申办中不等于就具有，这个尺度也很难拿捏。
五是，双方签订的项目转让合同，到底是有效合同还是无效合同。这就要涉及到敏感的项目土地性质的问题。虽然在双方重新启动别墅项目时，已有办理相关土地变更手续的动议，但事情办理的结果如何，最终土地性质的走向如何发展，都还是未知的问题。
六是，双方签订的项目转让合同的合同主体应该是谁，这个问题也尤为关键。合同签订的主体明确了，合同的责任、合同的履行对象、合同的有效性才是清楚和明确的。反之，在合同主体不明确的情况下，合同的履行对象就有问题，空谈什么合同的责任及合同的有效和无效，就缺乏了最基本、最重要的基础。
在理清这几个焦点问题后，三信律师预感到在这几个焦点问题上，双方的争论肯定是非常激烈的。因为这几个问题是案件走向的关键，一个问题这样认定或那样认定，对本案来说，结果就会是截然不同的。一个问题这样认定了，可能就对房地产公司非常有利，他就可以继续在这块土地上开发建设。而一个问题如果有了另外的认定，就对乡政府非常有利，他就可以终止项目，收回自己的权利和土地。
事件处理角度的选择：
接受此法律事务后，三信律师思索的首要问题，就是将办理此案的注意力放在哪？是抓转让项目，还是抓土地，是关注地上物，还是土地本身？
经反复斟酌三信律师认为，本案看似项目转让，但关键却是土地的问题。一般人看此案，容易让项目牵着走，而忽视了土地的问题。从表面上看，乡政府和房地产公司之间就是项目转让关系，乡政府将半截子别墅项目，转让给房地产公司重新启动开发建设。现在双方既然在项目转让中出了问题，那顺理成章地就应该解决项目转让的问题，而不是什么其他问题。可透过表象看实质，三信律师却不这样认为。三信律师强调，这虽然是个房地产项目转让事宜，但项目转让却有一个不能分割之点，这就是地上房屋和土地使用权共同转让，而不是单一转让，地上物和地本身不能分割开来。而要解决本案的关键，并不单纯在转让项目上，而在于项目所附着的土地上。土地的性质，土地性质的转变，土地性质变更的结果，或许比项目转让本身中的其他枝节问题都重要。因此，三信律师决定，将处理本法律纠纷的角度，选择在土地上，而不是转让项目本身上。这样透过表向直入本质，或许能又快又好地解决双方的纠纷。
在解决房地产项目转让纠纷中，能跳出转让项目，而盯住土地，见三信律师的高超法律水平，体现了律师宽阔的视野，没有让项目一叶障目。就项目说项目，将全部精力纠缠在项目中，可能就会误入歧途，在一些枝节问题上纠缠不清，耽误大量的时间和精力，问题还不会有满意的结果。而抓住了土地这个关键，就切中了问题的要害，四两就可能拨动本案由于历史和繁杂导致的千斤，很可能就找准了解决问题的突破口。
事件解决的法理分析：
三信律师经仔细推敲，办理此房地产法律事务，终止乡政府与房地产公司在别墅项目上的合作，切入点可以有三个选择：一是解除项目转让合同，二是从合同生效未生效入手，三是从合同有效还是无效介入，目的只有一个，就是依法送走房地产公司这个不受欢迎的合作者。
既然有多个途径，就需要准确的抉择。从哪个切入点入手，是非常关键的，结果会有本质的区别。在那些日子里，三信律师仔细的分析利弊，解除合同会怎么样？合同生效未生效会怎么样？合同有效或无效又会怎么样？这里对每一种情况的法理分析是非常重要的，三信律师认为，对每种情况的法理分析和运用，往往不能是单一的，而必须综合的运用法理，法理里套着法理的情况会很多，必须要经过周密的权衡和考虑。在这三种可以的选择中，经再三权衡三信律师确定，三条途径都不能放弃，但第三条途径，也就是走转让合同无效，或许是一剑封喉、置对方于死地的最佳途径，同时也是对当事人最有利的。
一般说来，合同不能履行，首先想到的就是解除，而三信律师并没有简单的就用解除，而是在解除后还留有后手。三信律师认为，解除合同可以提，但提中有技巧，而最终走不走解除的方式，还需要深思熟虑，需要策略的讲究。
最初三信律师提出解除项目转让合同，有几个方面的考虑。一是，准备向法院申请先予执行，解决乡政府土地和项目收回的最急切问题。而要先予执行成功，就须先走解除这条路。二是，律师介入纠纷前，双方的对立十分尖锐，想让房地产公司退出土地和项目，他们根本就不答应。而此时想要依法让他们退出，就需要声东击西，麻痹对方，才有利于我方的谋篇布局。先抛出解除转让合同的意思，将对方的全部注意力都吸引到解除合同上来，而将我方真实的意图隐藏起来，对我方的工作是非常有利的，可以起到一石二鸟的作用。按照三信律师的工作步骤，我方首先向法院提出了解除双方之间项目转让合同的诉讼请求。
就在对方将全部注意力都放在合同不能解除上时，在解除转让合同的背后，三信律师却将主要精力放在了问题解决的第二手、第三手上。
律师储备的第二手是，从合同生效未生效入手。三信律师分析，这一手虽然可以跳出解除的简单思路，但也不太理想。从合同生效未生效入手，不但论证起来历史、现实都比较复杂，而且还会放大乡政府在办理相关手续中的许多不妥做法，会授人以柄，对乡政府非常不利。用这一手，不是说不可以说清楚转让合同未生效，但要证明合同未生效，不但诉讼成本会大大提高，而且过程也会非常艰难，这对当事人来说，不是很有利。
律师储备的第三手是，从项目转让合同无效直接切入。三信律师认为，这是解决本案的最佳切入点。从合同无效入手，结果最理想，对乡政府最有利。律师选择出最佳，起到了事半功倍的作用。简单解除或陷在生效未生效中，容易误入歧途，耽误最佳处理时机。
此时从表面上看，三信律师第一、第二种选择都不放弃，实际上已将主攻方向，放在了转让合同无效上。既迷惑住对方，又不暴露我方的真实意图，有利于我方工作的顺利展开。在对解除转让合同和合同生效未生效进行了各自的法理分析后，三信律师将法理分析的重点，放在了对项目转让合同无效的法理分析上。
三信律师认为，乡政府与房地产公司在别墅转让项目上的合作，有三大明显缺陷：一是，项目土地的性质问题。经三信律师调查取证查明，别墅项目下的土地根本就不属乡所有，而是村集体所有。而要开发这一项目，必须经相关部门批准，对土地性质进行变更，变农村集体土地为国有土地。乡政府和房地产公司重新启动别墅项目后，虽然为改变土地性质向有关部门申请，但土地变更手续一直没有办下来，土地的性质没有任何改变。二是，项目地上物的所有权也存在争议。三信律师查明，这些地上物的所有权属乡农工商公司所有，而签订项目转让协议的却是乡政府，这里也存在问题。也就是说，即便是这些地上物需要转让，转让方应该是乡农工商公司，签订转让合同的一方当事人也应该是乡农工商公司，而非乡政府。转让合同的一方当事人没有主体资格，转让合同的成立就自然成为问题了。三是，乡一级政府有没有权利签署这一类房地产项目转让协议，也存在争议。三信律师认为，一般说来，乡一级政府根本就没有签署这一类房地产项目转让协议的权利，除了政府采购之外，政府部门是不能参与任何经营和经济活动的。退一步说，如果是项目出让，乡一级政府或许还有这样的权利，而项目的转让，乡一级政府是无论如何没有这样的权利的。
随后，三信律师对乡政府和房地产公司之间的项目转让合同无效，进行了深入细致的精辟法理分析。
合同无效的法理分析一：“别墅项目”的土地属于农民集体所有，我国《土地管理法》明确规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。另外根据我国《城市房地产管理法》第8条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。第37、38条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。房地产不按协议交付土地使用费，使该项目用地不能依法征用转为国有土地。致使该项目至今为止仍然没有立项审批，根本无法谈及转让问题。我国《合同法》第52条规定了合同无效的法定情形，其中第5款规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同，因此本案原房地产公司签订的转让合同因违反《土地管理法》及《城市房地产管理法》应该属于无效合同。
合同无效的法理分析二：乡政府作为转让合同的项目转让方，主体不适格。我国《土地管理法》规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。要理解透彻这一法律问题，还要追溯到50年代适用的《农业60条》。根据《农业60条》的规定，当时我国农村实行的是队为基础，三级所有的管理体制，这三级指的是小队、大队和人民公社。随着社会的发展，现在实行的是村为基础的三级所有，只是三级所有的内涵有了变化，变为了村民小组、村委会和乡农工商公司三级所有。在两个三级所有中，人民公社和乡政府的职能有了本质的变化。原来的人民公社是政企合一，集行政的职能和经济的职能于一身，既管行政又有经济的权利。而现在乡政府的职能却有了明显变化，只有行政管理职能，而不能插手具体的经济行为了。经济行为只能由乡农工商公司来承担，政府插手经济就是越权行为了。因此我们即便抛开上述第一点是否能够转让的问题，单从合同的主体上来看，本案原房地产公司所签转让合同也是无效的，乡政府作为一级乡政府，无权订立此转让合同，我国《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产只有经过权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同才能有效。到目前为止，项目所在村村民委员会并未追加承认此合同，因此该合同属于无效合同。
合同无效的法理分析三：房地产公司在答辩意见中认可本案涉及的“别墅项目”是违法项目，因此依据《北京市人民政府批转市房地局等部门关于处理违法用地问题意见的通知》(京政发[1997]12号)文件规定，只要办理了“非农建设违法用地补办征地”的所有相关审批手续，该项目就由违法变为合法，因此说本案所签转让合同是一个附生效条件的合同，从而得出了合同不违法因而是有效合同的答辩意见。我们认为，即便我们认可房地产公司所说的该转让合同是一个附生效条件的合同，但因为此生效条件至今也未成就，将来也不可能成就，因此该合同也是属于条件不能成就的无效合同。这一点在乡政府向法庭提交的证据四及证据九所有办理“非农补办征地”手续中都能得到证实。此项目之所以没有办理完成相关非农征地手续，其真正原因在于该项目与市整体规划不一致，已经被市政府各主管部门明确不能继续办理立项审批手续。另外双方签订转让合同是将该项目作为可开发别墅项目进行的转让，市现在已经完全禁止办理高档别墅项目的供地及立项审批。
合同无效的法理分析四：通过乡政府向法庭出示的相关证据我们可以看出，本案“别墅项目”的原投资建设方并不是房地产公司，但是房地产公司与乡政府签订转让合同后，房地产公司向市各主管部门申报的材料全部显示自己是该项目的投资建设方，房地产公司这一虚报行为本身就存有恶意，他的真实目的就是为了占有集体土地，得到此项目。根据《合同法》第52条第2款的规定：恶意损害国家、集体或者第三人利益所签订的合同属于无效合同。因此根据这一点来说，本案的转让合同也应该属于无效的合同。
律师最后认为，我国《合同法》第56条、58条规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。也就是说，依据乡政府和房地产公司别墅项目转让无效的法理分析，双方的这段所谓合作该结束了。房地产公司必须从项目中撤出，将土地和项目都交还给乡政府一方。
事件证据的收集：
法理分析透了，证据和材料的准备就成为了关键。三信律师在这方面的工作是特别仔细和扎实的，从以下细目可见一斑。
项目所有审批手续文件清单：共有多达14件，从向市规划委关于项目的请示、房地产公司旧村改造违法用地的检查、房屋土地管理局行政处罚决定、规划局行政处罚决定书、政府办公会议纪要、市非农建设违法用地基本情况表、市农委非基本农田的证明到房地产公司旧村改造住宅建筑占地情况说明、补办非农建设用地手续联合审批表、处理非农建设违法用地意见、处理非农建设违法用地规划意见、补办国有土地手续的请示、市规划设计院项目用地规划意见、房地产公司和乡政府的征地协议书等，三信律师都一一掌握。
案件的十一大项证据：在三信律师精心采集的十大项证据中，还套着若干组证，也就是说，在某一大证据中，还套着若干子证据。而这些子证据又达十几项之多，足见三信律师取证的深入和细致。这里特别值得一提的是，在十一大证据中，三次出现了组证的情况，一是在采集的第四大项证据，也就是涉及别墅项目“非农补办”的相关情况时，三信律师详细提供了多达13项的子证据，该组证据充分证明了乡政府按照双方的协议，按照国家政策规定，已履行了合同约定的全部义务。二是在采集的第五大证据中，也就是证明别墅项目90年代建设时的相关历史手续办理情况时，三信律师又详细提供了多达5项的子证据。这些组证据充分证明了当初别墅项目建设时，是由乡政府组织投资建设的，没有房地产公司什么事。房地产公司介入别墅项目，只是后来的事，是为了办理“非农补办”手续，才不得不将该项目的手续办理在房地产公司名下的这一事实。三是在采集的第十一大证据中，三信律师再一次提供了组证，证明了别墅项目的一些历史事实。有十一大得力证据在手，再有有力的组合证据配合，再复杂、再棘手的纠纷也能说清楚。
多次的法庭调查：本案由于历史和现实的原因，情况追溯起来比较复杂，因此在进入法律程序后，律师的工作强度和难度都是非一般案件所能比拟的。在处理案件的前前后后，其他工作不说，光是法庭调查就多达7次，而且每一次法庭调查的角度和内容都有所不同。如果说一次法庭调查情况就搞清楚了，自然也就不需要再次法庭调查了。之所以有多达7次的法庭调查，说明每一次调查后，又不断有新的问题出现并产生激烈争议。在多达7次的法庭调查中，三信律师不但很好的辩清了已有的老问题，还一个又一个地攻破了不断出现的新难题。在这其中，律师的临场应变能力得到了淋漓尽致地体现。每一次新的法庭调查，就意味着新的问题的出现，新的挑战的到来。而这种问题和挑战有时是不可预料的，考验的就是三信律师临场的应变能力。在7次法庭调查中，三信律师从容应对，一一解决了所有必须面对的关口和难题。
多次的谈话笔录：在处理案件的过程中，三信律师整理出了多次的谈话笔录。在每一次与不同的对象谈判或谈话后，都认真地将谈判的内容清晰地记录下来。一是可以将案件办理的情况、办理的程序、办理的时间记录清楚，二来还可以将这些谈话笔录作为证据或辅助材料，一旦需要就可以派上大用场。多次谈话笔录的收集和整理，体现了三信律师对当事人负责、对对手负责同时也对法院负责的认真精神。
财产保全申请和先予执行申请材料的准备：财产保全和先予执行是《民事诉讼法》赋予当事人有效保护合法利益的重要权利，因而法律对审核条件和程序作了严格的规定。同时，法院在诉讼过程中执行的尺度也极为严格。为了更好地保护本案涉及乡民的合法权益，三信律师从本案的实际情况出发，决定启动财产保全和先予执行程序。在办理这两项申请的过程中，三信律师充分准备了大量的材料。在这两份申请的背后，是多达几十份的材料储备。只要有1%的可能，就要做100%的努力，这些三信律师做到了。
事件进入两审：
法理和证据材料都一一完备了，三信律师胸有成竹地走上了法庭。
一审开始后，按照三信律师事先安排好的思路，不再提解除合同，也不再提合同生效未生效，集中就打《项目转让协议》无效。这时三信律师完全抛开了项目本身的问题，而直指本案的关键，也就是项目用地的性质问题。三信律师一气呵成地，将早已准备好的乡政府和房地产公司之间的项目转让合同无效的四点法理分析，在法庭上进行了精辟地论述。在人们为之折服的同时，房地产公司也慌了手脚。因为三信律师的论述出乎他们的预料，他们准备接的招是合同解除或生效未生效，根本就没有准备合同根本就属无效这种情况。
于是房地产公司不得不仓促应战，他们的观点没有跑出三信律师当初划定的争议焦点问题，也就是在别墅项目到底是合法还是违法，土地可正常开发利用还是不能开发利用，乡政府和房地产公司之间的合作，到底是房地产项目一方向另一方转让，还是双方共同开发，存在不存在违法转让的情形，双方签订的项目转让合同，到底生效还是未生效等枝节问题上纠缠没完，而对于我方提出的项目转让合同根本就是无效合同这一关键问题，由于他们准备不足，只能咬定合同有效，却拿不出有力的证据来证明。一方有备而来，一方仓促应战，结果可想而知。
在经过了多达5次的庭审后，一审判决终于出来了。法院认定，从双方签订的合同内容看，其核心是乡政府将别墅项目转让给房地产公司，由房地产公司继续开发别墅项目。由于该项目尚未取得相关审批手续，应属无效合同。最后，法院判决双方的《项目转让协议》无效。
一审判决的结果虽然是合同无效，和三信律师的诉讼请求完全吻合，但这里有一个曲折的情况，也就是一审判决的法律运用，与三信律师的法律运用实际上是不同的。一审法院在处理这一纠纷时，也不太精通房地产业务，到二审才有了实质性的改变，这些都是后话了。不管怎么说，一审的结果就是项目转让合同无效，一切都对我方非常有利。
因仓促应战而输了一审的房地产公司肯定不会善罢甘休，果然对方坚决上诉，一审判决不能生效。这回房地产公司可是做好了充分准备，目标就是对着合同无效来的。他们向法院提交了扬扬洒洒几千字的上诉状，千言万语一句话就是合同完全合法有效，说转让合同无效，根本没有法律依据。房地产公司坚持认为，一审法院认定事实错误，转让合同合法有效。同时，一审法院适用法律错误，混淆合同未生效与合同无效两个法律概念。请求二审法院依法改判，认定双方的转让合同为有效合同。
案件进入二审，三信律师的既定方针不变，关键还是打无效。二审中，虽然对方的律师胡搅蛮缠，非常难对付，但三信律师以精彩的答辩回击了对方的所有不实观点。
答辩意见之一：房地产公司在上诉状中所称的本案诉争的项目，因为是90年代各类非农业补办项目中的一件，就认为该项目的“土地性质已不再属于农民集体所有”，另外还引用《最高人民法院关于国有土地使用权纠纷适用法律问题的解释》第9条的规定，来认定合同有效，答辩人对此不能认同。这是因为：首先，我国《宪法》及《土地管理法》明确规定我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。因此我国的土地性质仅有两种：国家所有的土地和农民集体所有。本案所涉及的项目虽然属于非农补办项目中的一件，但是因为项目用地的性质至今没有变更成为国有即没有办理国有土地使用权证，所以依然属于农民集体所有的土地，一审法院在判决中对此所作的认定，答辩人认为是完全正确的。其次，上诉人引用《最高人民法院关于国有土地使用权纠纷适用法律问题的解释》第9条“有批准权的人民政府同意转让的，应该认定合同有效”的规定来证明本案诉争的合同也有效，这完全是偷换概念，乱用法律。《最高人民法院关于国有土地使用权纠纷适用法律问题的解释》是针对土地性质为国有土地而适用的法律解释，而本案所涉及的土地如前所述：因为至今没有完成办理国有土地使用权证的手续，因此土地性质依然为农民集体土地，因此该法律解释并不适用于本案。
答辩意见之二：房地产在上诉状中提出：“《转让协议》的转让标的是别墅项目，项目土地依据行政管理部门已有的相关批复，是必然可以取得国有土地使用权的，因此转让的并非集体土地使用权，而是通过双方协作取得的合法项目。”为此说转让合同是一个附生效条件的合同，项目在取得国有土地使用权后再行转让，从而得出合同不违法因而是有效合同的上诉意见。答辩人认为此观点也是错误的。这是因为：首先，从转让合同的主体来说，答辩人作为转让合同的项目转让方，主体不适格。我国《土地管理法》规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。因此我们即便抛开上述第一点是否能够转让的问题，单从合同的主体上来看，本案答辩人与上诉人所签转让合同也是无效的，答辩人作为一级乡政府，无权订立此转让合同，我国《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产只有经过权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同才能有效。到目前为止，焦庄村村民委员会并未追加承认此合同，因此该合同属于无效合同。其次，即便我们认可上诉人所说的该转让合同是一个附生效条件的合同，但因为此生效条件至今也未成就，将来也不可能成就，因此该合同也是属于条件不能成就的无效合同。这一点在答辩人在一审时向法院提交的所有办理“非农补办征地”手续中都能得到证实。此项目之所以没有办理完成相关非农征地手续，其真正原因在于该项目与市整体规划不一致，已经被市政府各主管部门明确不能继续办理立项审批手续。另外答辩人与上诉人签订转让合同是将该项目作为可开发别墅项目进行的转让，市政府现在已经完全禁止办理高档别墅项目的供地及立项审批。再次，通过答辩人一审时向法院出示的相关证据我们可以看出，本案“别墅项目”的原投资建设方并不是上诉人，但是上诉人与答辩人签订转让合同后，上诉人向市各主管部门申报的材料全部显示自己是该项目的投资建设方，上诉人这一虚报行为本身就存有恶意，他的真实目的就是为了占有集体土地，得到此项目。根据《合同法》第52条第二款规定：恶意损害国家、集体或者第三人利益所签订的合同属于无效合同。因此根据这一点来说，本案的转让合同也应该属于无效的合同。
答辩意见之三：上诉人提出：“合同未生效和无效是完全不同的两个法律概念，一审法院在此混淆概念，以未生效的法律依据作出无效的法律判决，是严重错误。” 对于这一点答辩人认为：合同未生效与无效虽然是两个不同的法律概念，但是结合本案，如前所述，土地在没有办理转性手续即由农民集体所有变为国有土地之前是不能转让土地使用权的，因此，即便我们认可上诉人关于本案转让合同是一个附生效条件的转让合同的观点，但因为此生效条件至今也未成就，将来也不可能成就，因此该合同也是属于条件不能成就的无效合同。因此法院最后判令答辩人与上诉人所签转让合同为无效合同是正确的。
综上所述，三信律师认为，一审法院的民事判决，无论是在认定事实方面还是在判决结果方面都是正确的，因此二审法院应该依法驳回上诉人的上诉请求，依法维持法院的一审判决。
二审又经过了两次庭审，再加上一审共庭审7次，足见问题的复杂棘手。特别值得一提的是，对方的律师非常难缠，经常胡搅蛮缠不说，法理还说不到点子上，反而把案子搅得混乱，耽误了不少庭审的时间，光纠正他的错误论点，就花费了不少精力和时间，而三信律师依据最正确、最恰当的法理，最终占了上峰。
不久人们期待的终审判决出来了，这次从法律适用到判决结果都是完美的。二审法院的认定，结果与一审相同，但法律适用却与一审完全不同了。二审法院完全采纳了三信律师的法理论述，认为农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。从乡政府与房地产公司签订的《项目转让协议》的内容来看，其核心为乡政府将别墅项目转让给房地产公司，由其继续开发该别墅项目。但该项目所占用的土地为集体用地，故原审法院结合诉争合同中，双方对于国有土地使用权证现并未办理的事实，以及相关权利部门出具的相关审批文件，确认该项目除了国有土地使用权证的手续未取得之外，尚有与之相关的前期手续也未取得，故依据相关法律规定，本案诉争的合同属无效合同。最后法院判决，驳回上诉，维持原判。
于是，比较难遇到、特殊的情况就发生了：两审结果虽然相同，但得出这相同结果的法理却完全不相同，同样的结果，而适用的法律却不一样。前者还是在合同生效未生效上纠缠，而后者却是坚决地认定合同是根本无效的。可能有人会说，结果一样就行了呗，其实不然。案后三信律师特别强调，两审的判决虽然都是合同无效，但运用的法律却完全不一样。一审运用的法律是合同生效与未生效，通过这样法理分析得出的判决结果，随时都有可能被推翻。而二审运用的是合同无效的法理分析，这样得出的结果再想推翻，几乎是不可能的，这就是正确法律适用的威慑力量。看似结果相同，但只有法律运用正确，才能为当事人彻底解决问题，不留任何隐患。
就这样，在三信律师的操作下，历史遗留问题得以澄清，现实项目转让纠纷得以彻底解决。土地和项目终于回归乡政府，乡政府对整个问题的处理非常满意。
纠纷的依法解决，缘于三信律师从一接手案件就坚定的一个观点。认准了的法理分析，就要坚持到底，直至恢复原状。法理分析透了，也特别适用本纠纷，就要坚持到底。当时这个项目的转让标的达到了3000万元，算是大的转让了。近3000万的大项目，怎么就能弄成无效了，很多人都不敢想、更不敢信，纠纷可以通过无效这条途径解决。而三信律师正确运用法理分析，就坚决选择了打转让合同无效，起到了出其不意地效果，结果也令人非常满意。
案后，双方又见了面。房地产公司的老总，也被三信律师高超的法律水平折服了。法理让你们找的这么准，分析的这么透，这官司我们再怎么打，也永远打不赢。虽然我们很不情愿，7年了，我们忙活了半天，就这么光溜溜地、一无所获地走，这样赔本的买卖我们还真没做过。可乡政府请上了好律师，法理运用的严丝合缝，无可挑剔。在这样严密的法理面前，我们也无话可说，不走也得走了。
事件引发的思考：
诉讼案件一般可以从事实或法律适用，两个不同的方面来进行诉讼。此案主要是从法律分析入手，抓住如何适用法律、适用哪条法律的问题。抓住了本案的主要矛盾，一切问题就迎刃而解，达到了所要诉讼的目的。
复杂的房地产法律事务，需要非常懂专业的优秀法律专业人士来办理：三信律师以“高、精、深”，以对房地产法律的熟知，特别是法理的正确选择和应用，来应对复杂的房地产纠纷，是解决问题的关键。没有非常优秀和专业的律师，纠纷会越搅越乱。对房地产法律事务不明白的外行，是不能处理好棘手的房地产法律事务的。