成功案件
公司简介
更多
北京市三信律师事务所于1990年1月成立，是一个以担任大、中型企业公司、国家机关、地方政府机关、事业单位、其他组织常年式专项法律顾问、代理经济、民事诉讼为主的专业化律师事务所。根据客户对法律服务的定制化的需求，为其提供高水平、精细准、深层次的优质、个性化的法律服务。
联系我们
更多北京市三信律师事务所
地址：北京市朝阳区东大桥路八号 尚都国际中心九层
邮编：100020
电话：010-58700716
010-58700717
010-58700718
010-58700719
突出专业化服务 全面完成“非农补办”事宜
——三信律师事务所系列房地产案写真之四
这件法律事务，对于三信律师来说，说是办案，实质上是全面补办房地产开发的一系列法律手续。手续齐全了，项目就合法了，而纠纷也就自然化解了。
本法律事务的特殊之处，凸显在律师专业化的法律服务上。这种专业化法律服务的内涵，体现在含法律服务在内的综合服务上。律师不仅熟知法律，还对法律之外的自然科学和社会科学知识了如指掌。从律师办理此案的几个关键点纵观全程，三信律师的专业化程度很高。律师掌控房地产专业法律、房地产专业知识、房地产综合政策的能力，淋漓尽致地体现在了办案的过程中。
本法律事务的关键词：“非农补办”
什么是“非农补办”呢？“非农补办”的全称是“非农业建设违法用地房地产开发项目补办立项”，简称“非农补办”。“非农补办”涉及三个要点，一是在农村土地上搞非农建设；二是由于土地性质没有改变，涉及违法用地问题；三是违法建设的一般都是房地产开发项目。
“非农补办”产生的年代：大约在90年代初期，当时在改革开放的大背景下，房地产开发建设掀起了一轮热潮。城市周边的许多乡村，都借城市开发建设之力，纷纷参与到房地产开发建设中去。乡村虽然没有雄厚的开发资金，也没有房地产开发的经验，但他们有最令人羡慕、最抢手、而他人又没有的稀缺资源——土地。就凭这寸土寸金的一方宝地，乡村当时就成了房地产商们趋之若骛的目标。地产商纷纷找上门来，不用乡村出一分钱，只要拿出村里仍闲置的土地，一切就都ＯＫ，钱就会源源不断地壮大乡村的经济实力。在这样的诱惑面前，乡村很少有不动心的。于是，乡村里的房地产开发项目如雨后春笋一般，一茬接一茬地进入了开发建设中。
“非农补办”产生的原因：不规范的房地产开发建设。当时上马的房地产开发项目很多，但所需的各项手续和审批环节，却为许多乡村所忽略。他们觉得，地是我们村集体的地，房地产开发商又是自愿找上门来开发的，我们一拍即合就行了，用不着其他什么人指手划脚。我们的合作也是为村集体积累财富，为村民造福，应该没什么错。于是，房地产开发项目一个个上马建设，大功告成，但开发建设所需的合法手续，却成了被遗忘的角落。本案涉及的“兰花苑”项目，就是类似的情况之一。
“非农补办”政策的出台：建设项目不合法是不能长久的，于是面对９０年代一窝风上马的，欠缺开发建设手续的许多“黑”项目，国家出台了折中的政策。政策的基本原则是，项目不必全部下马恢复原状，但相关手续必须补齐。 “非农补办”政策的要点，一是补，二是办。要求必须“补”齐所有的审批手续，必须“办”好房地产建设项目所需的各种许可证，诸如房地产开发规划许可证、土地使用权证、开工许可证等都是不可缺少的。也就是说，所有的建设开发手续一个都不能少，项目必须合法化。这就是当时许多欠缺项目，不得不面对的“非农补办”政策。
“非农补办”的复杂性：农村已建的房屋，必须是城市规划允许范围内的房屋，但不能向外卖。属于这类情况的建设项目，可以补办手续。而不在城市规划范围内的房地产建设项目，是不能补办手续的。由于牵扯到历史的由来，又有为数不少的建设项目堆积，需要“非农补办”的项目很多，同时，对于“非农补办”新政策的实际操作，人们还没有尝试过，属于新生事物。同时，还必须要分清项目是否在城市规划许可的范围之内，再加上“非农补办”涉及多个部门，牵扯多项业务，这些都决定了“非农补办”的复杂性，办理起来肯定不容易。
“非农补办”政策出台后的现状：需要“非农补办”的房地产项目很多，但出现了几种不同的情况。一是积极补办，尽快让项目合法化。二是，根本就不想办，与政策抗衡。三是暂且观望，存在侥幸心理，如果实在“扛”不过去，再补也不晚。还有一种情况是，办是申请办了，但由于过程太麻烦、时间周期又太长，就被搁置在半道上了。本法律事务就属于最后一种情况，被列为当地“非农补办”项目第三批中的一个，但由于办理难度太大，办着办着就办不下去了，项目还是难以合法。
本法律事务的由来：村委会和工贸公司合作开发房地产项目
本案涉及的房地产开发项目，有一个好听的名字“兰花苑”。但在村里与开发商的合作中，好名却没能名副其实。
90年代初，村委会和一家经贸中心，签订《土地使用合同书》。约定村里出地，开发商出资，共同合作开发兰花苑项目。村里当时心气很高，闲置的土地撂着也是撂着，不如借助外力开发利用起来，富村富民。
项目开发3年后，房地产开发商易主。原经贸中心的一切权利与义务，转让给了一家新入主项目的开发商工贸公司。为此三家签订《土地使用转让协议》，约定由工贸公司与村里合作，继续开发建设“兰花苑”项目。随后，新合同两方村委会和工贸公司签订了《土地使用合同书》和《征地补偿协议书》，共同继续开发“兰花苑”项目。新开发商的入主，给项目带来了新内涵，项目不仅包括种植大棚、宝石加工、专家公寓，后来又开始建设可对外销售的2万多平方米别墅小区，大有综合、全面开发的良好态势。
可不久双方就发生了冲突，原因是工贸公司进入土地开发建设后，却一直拖着不给村里兑现土地补偿金。补偿金数额大概６００万左右，这在当时，特别是对于一个村来说，可以说是天文数字了。开发商言而无信，想不出资就白占土地，双方的纠纷骤起。
值得注意的是，在开发建设的过程中，双方曾办理过征地，但结果不了了之，使项目一直处于非法的境地。“非农补办”政策出台后，国家要求所有项目必须补办手续，使项目合法化。但这个项目，补没补完全，办没办干净，土地性质是村集体所有，而土地上的开发项目，却是在国有土地上才可以开发的项目，不合法的情况就一直这样延续着。
如此“非农不补办”的严重后果有三，一是项目不合法，村里拿不到土地补偿金，想要补偿金，没有法律依据；二是项目不合法，部分别墅面向社会公开销售后，发生群体官司，２０多位业主联合告村委会和开发商，涉案房款达上千万之巨。村里一方面没有拿到土地补偿金，承受着开发商失信的损失，另一方面，又面临巨额索赔官司，面临巨额索赔的损失，情况万分紧急；三是，村民们为土地开发不利闹事、上访、告状，谴责村委会没有把这件关系到村民切身利益的事情办好。腹背受敌的村领导为此焦急万分，三信律师就是在这样严峻的情况下，接受村委会的委托，毅然决定帮助村里依法解决与工贸公司之间的合作开发纠纷。
接受村里的委托后，三信律师作为村集体一方的代表，参与此法律事务的解决。
本法律事务操作的关键点：房地产开发手续的专业化与程序化
本案是一起房地产合作开发纠纷，涉及征地补偿的问题。律师办理和操作的关键点在那里，三信律师颇费了一番心思。经反复分析研究，三信律师认为，处理本法律事务的关键，不是简单的打官司，也不是在什么法律上纠缠，而着重点恰恰应该落在，补办房地产开发手续的专业化和程序化上。
三信律师工作的目的很明确：就是要让土地使用权合法化，维护村委会和村民的合法权益，圆满解决这一征地补偿纠纷。因为三信律师慧眼洞察到了本案的命脉，没有开发项目土地使用权的合法化，村里要求地产商支付土地补偿金的主张，就没有法律依据。项目不合法，依据项目提出任何主张，法律都是难以保护的。因此，三信律师认定，此法律事务不是简单的原、被告就可以解决问题的，而要将功夫下在案外，下在房地产开发建设手续的依法全面补办上。
于是，三信律师工作的主攻目标就明确了。补办各项手续，让项目合法化，就成为三信律师办理此案的关键。办理其他案件，可能会突出法律，法律条款的运用可能会成为办案的关键。而处理本法律事务的不同之处在于，要运用和突出的是房地产政策、房地产专业知识和行政上的一些运作规则。而三信律师对自己工作的高标准、高要求是，不但要依法补齐全部手续，使项目合法化，让村集体和村民的利益得到有效保证，更要在“非农补办”程序的专业化、规范化和程序化上有一番建树和作为，提供可借鉴和参照的有益例证。
这里有一个特别值得注意的关键点，也是本法律事务的特征，这就是“非农补办”项目手续的补办程序和规则，与一般的房地产开发手续是不同的。如果没有这方面非常专业的知识，仅按照一般的房地产开发手续去办理，那么不但路越走越窄，事情还有可能根本就办不成。
本法律事务涉及的两个法律关系：是土地租赁还是土地被征用开发
这件法律事务的性质到底是什么，对案件处理的走向非常关键。村委会和工贸公司之间的合作，是土地租赁还是土地被征用开发，两者是完全不同的，处理起来也会完全不同。如果双方形成的是土地租赁法律关系，那就只涉及土地的使用问题，而如果双方形成的是土地被征用开发的法律关系，那就要涉及到土地使用的性质和土地的所有权了。
三信律师刚接手此法律事务时，村里给出的信息及各种迹象表明，这是一起简单的土地租赁问题，双方形成的是土地租赁法律关系。可经三信律师进一步了解案情，再往深里逐步摸查，律师有了重大发现。原来，这并不是什么土地租赁的问题，而是涉及土地被征用开发的另一层法律问题。
而在三信律师摸清两种不同的法律关系之前，连当事人村里都一直以为，他们和房地产开发商要打的是土地租赁官司。由于那一阶段村领导更换频繁，再加上制度的不完善，到矛盾全面爆发时，村里竟没人知道土地已经征用的情况，现任村领导一直都以为是土地租赁的问题。而事实上，双方形成的是一种合法的土地征用法律关系，而这些情况都是三信律师后来逐步调查清楚的。由于村里对情况不明，给三信律师的代理工作增加了不小的难度。但三信律师没有被表象所左右，也没有人云亦云。而是经过深入的调查、取证，凭借第一手的材料，才得出了自己对案情独到的判断的。
三信律师之所以得出这样的结论，是因为律师抓住了一个明显的标志，这就是在开发建设项目的过程中，村委会和房地产开发商已经正式征过地，有四单位盖章上报的征地申请文件为证。虽然由于种种原因，征地手续一直没有办下来，但地已开征是确凿的事实。双方已经正式征地，就是要改变土地性质，那就肯定不是什么土地租赁的法律关系了。
对于两种不同的法律关系，土地租赁关系或是土地被征用开发关系，律师的处理也就完全不同了。如果是土地租赁的法律关系，根本就不涉及“非农补办”的问题。而如果是土地被征用开发的法律关系，没有完成相关手续，就必须要按照国家的政策规定，“非农补办”不可。三信律师迫切地感到，这些历史遗留项目的合法化，是最为关键的问题，项目不合法，村里的利益和村民的权益就无从主张。
真相只有一个，定性必须准确。要处理好一个法律事务，法律关系必须明确。法律关系如果混淆，是根本不可能办理好案件的。经过一番深入、细致的工作，三信律师明确，此法律事务的法律关系只有一个，就是土地被征用开发的法律关系，而不是什么土地租赁的法律关系。虽然很多人甚至村领导都认为，这事就是土地租赁问题，但事实是不容否认的。
本法律事务解决的着手点：选择正确途径 依法补齐“非农补办”的全部手续
在具体办理此法律事务时，三信律师认为，从表面上看，本案缘于工贸公司没有给村里征地补偿金，是明显的征地补偿纠纷。由于所欠数额巨大，达600万之多，双方的对立也十分尖锐。但实质问题却是，征地手续完备不完备，房地产合作开发的手续健全不健全，项目合法不合法的问题。如果因为起因是补偿金，就直奔补偿金，问题是不能解决的。要想解决补偿金的问题，首先必须要解决更深一层的关键问题，也就是项目合法的问题。否则，手续不完备，项目不合法，村里就没法要补偿金。依据一个违法项目的所有主张，法律是不会保护的，因为你的主张没有法律的依据。
在三信律师介入本法律事务之前，村里曾多此与工贸公司交涉，或书面、或口头，该讲的道理都讲了，明确指出工贸公司拖欠村里征地补偿费的行为，严重违反了双方的合同，侵害了村民的合法权益，损害了村集体的利益，不可谓不义正严辞，也不可谓不苦口婆心。硬的手段村里使了，软的办法村里也用了，可问题为什么一直没有解决，房地产开发商就敢明目张胆地拒付该支付的土地补偿金呢？就是因为这个建设项目有“短”，手续不健全，项目不合法。人家不怕你闹，也不怕你告，项目不合法，你告到哪也没用，法律不能支持。
正因为如此，三信律师很明确，本法律事务的关键，就在于项目的合法化上。只有项目合法了，村里的主张才能得到法律的保护，土地补偿金才有要回的可能。而要让项目合法，那就必须按照国家的政策规定，进行“非农补办”。为此三信律师做了大量的工作，三信律师是如何为村里的这个历史遗留项目，进行“非农补办”的呢？
三信律师的首要工作，放在了一个重要的区别问题上。原来，虽然都是房地产开发项目，但一般的房地产开发手续和“非农补办”的办理手续，两者是完全不同的，混为一谈不行。如果简单地套用一般的房地产开发手续流程，来办理“非农补办”的相关手续，办理人可能也尽职尽责了，但事情根本就办不成。不同事有不同事的规矩，不同事有不同事的规则，这里没有捷径可走，必须按照不同的方式来解决不同的问题。
要作到这一点，就需要非常懂专业的律师。不仅要懂房地产法律，要懂房地产专业知识，还要懂自然科学和社会科学知识，懂“非农补办”这一特殊事物的特殊流程，更要善于与众多行政部门打交道，才能办理好“非农补办”这一比较复杂的问题。
在具体办理手续前，三信律师认真施划了办理一般房地产开发手续，和办理“非农补办”手续的两条完全不同的途径：
一般的房地产开发办理途径：立项——规划意见书——建设规划许可证——建设规划用地许可证——当地市政府批准征地——办理出让手续——办理土地使用权证——办理建设开工证——办房产证——办房屋销售许可证。
“非农补办”办理的途径：先接受相关行政管理部门处罚——交纳违法建设罚款——补办立项申请——相关行政部门同意补办立项——规划委意见书——报当地市政府——先征地——拿到市政府批文——至此项目先合法——再走一般房地产开发的正常程序——也就是——立项——规划意见书——建设规划许可证——建设规划用地许可证——当地市政府批准征地——办理出让手续——办理土地使用权证——办理建设开工证——办房产证——办房屋销售许可证。
两条途径的操作是完全不同的，一般的房地产开发项目，没有纠正什么的问题，按正常程序进行就可以了。而“非农补办”的情况就不同了，由于前面项目出现过违法问题，因此，就得先纠正错误，先解决项目合法的问题。项目合法后，再办理正常房地产开发的相关手续。两者顺序完全不一样，手续也不尽相同。如果对此专业的情况不了解，对不同的情况、不同的途径不知道，要“非农补办”成功，几乎是不可能的。
在处理此法律事务的方式上，三信律师分析情况后认为，以非诉为主是最佳的选择。一方面我方积极办理“非农补办”手续，让项目合法化，让对方再没空子可钻。这一关键问题解决了，征地补偿金也就有了着落。另一方面，与对方多交流、多沟通，力争通过与对方谈判、协商的方式，最终解决土地补偿金的问题。三信律师坚信，如果“非农补办”顺利，项目合法成为可能，村里的腰杆就可以硬起来，主张村里的权利也就有了法律依据。而对方就会有所顾忌，不敢再玩火，否则就有可能引火烧身。这样的话，通过非诉讼的方式，既给对方加压，又给对方退路，很可能就能促使问题得到解决。同时，如果谈判、协商不成，也不排除诉讼的可能。但还是要通过我方主动的工作，力争用非诉的方式低成本、快速度地解决问题。
为此，三信律师经认真、仔细研究，向村委会出具了解决这一法律事务的书面法律意见，全面分析了各种情况，提出了不同的法律意见，让村领导心中又数。
在这份法律意见书中，第一个问题，就是本法律事务的当事人。三信律师确定为三家，村委会、工贸公司及经贸中心。
在这份法律意见书中，第二个问题，是本法律事务的基本情况。在这里三信律师以时间为线索，分8个阶段详细记载了整个房地产合作开发的全过程，包括村委会与经贸中心最初签订《土地使用合同》、土地管理部门当时出具《乡村集体建设用地批准书》、规划管理部门出具《建设用地规划许可证》的情况，以及后来工贸公司介入该开发项目后，村委会、经贸中心和工贸公司三方，签订《土地使用合同转让协议》、村委会与工贸公司签订《土地使用合同书》、《征地补偿协议书》，工贸公司、乡政府、村委会、村农工商公司四家联合向相关部门提出征地申请、工贸公司接受土地管理部门行政处罚、土地管理部门同意补办相关手续，工贸公司接受规划管理部门处罚、规划管理部门同意补办相关手续，以及市政府最后下发文件，批准工贸公司补办征地手续的全部情况。这些基本情况经三信律师仔细梳理，原来几方交织、又涉及历史沿革的复杂案情，一下子变得简单清楚了。在这8阶段的梳理中，对每一段事实的认证，都有得力的文字材料相辅证。是什么情况就是什么情况，事实不是谁说出来的，而是确凿的摆在那的。在三信律师清楚列出的本法律事务的基本事实面前，不仅村委会认同，就连最早介入的经贸中心和后来介入的工贸公司都说不出二话来。基本案情的清晰梳理，为后面的工作打下了良好的基础。
在这份法律意见书中，第三个问题，三信律师出具了6点具体的法律意见：
法律意见之一是，村与工贸公司之间的合同性质及法律关系分析。对于这个问题三信律师指出，最初村委会与经贸中心及后来的工贸公司之间的合同，在性质上实质属于土地使用权租赁合同，他们之间的关系实际上是一种事实上的土地租赁法律关系。村委会为出租方，工贸公司为承租方。
但是，需要指出的是，他们之间的合同标的为农村集体土地的使用权。土地用途为住宅的出售、租赁以及公司的工作、生活设施等非农业建设项目。根据我国《土地管理法》第63条的规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。显然，村委会与工贸公司之间的这种以农村集体土地使用权为标的，并且用途为非农业建设的土地租赁合同，已经违反了我国《土地管理法》上述强制性规定。结合我国《合同法》第52条关于“违反法律法规的强制性规定，合同无效”的规定，可以得出，双方之间签订的土地使用合同应当属于无效合同。但是，合同无效，并不等于作为土地提供方的村委会失去了获取相应收益的权利，这是因为：
对于无效合同，我国《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。简而言之，合同被确认无效后，主要产生下列两个方面的法律后果：1、返还财产，不能返还或没有必要返还的，折价补偿。2、根据过错原则，赔偿损失。
对于村委会与工贸公司之间的土地使用合同而言，虽然会因为违反法律规定而被确认无效，但是由于不动产所固有的性质，工贸公司作为土地使用方，对村土地的实际使用是无法返还的，所以只能以折价补偿的方式，向土地提供方村委会支付土地使用费。在实践中，土地使用方需要支付给土地提供方的土地使用费的数额和双方在合同中约定的数额应该大体相当。所以村仍然能够基于工贸公司对其土地的实际使用，参照双方合同的约定，要求工贸公司支付相应的土地使用费。根据双方合同的约定，该数额大约为30余万元。
对于由于合同无效而产生的损失，三信律师指出，如前所述，应依双方的过错程度来承担责任。就此事而言，在征地审批手续尚未完成之前，由于双方均存在过错，所以如果此时产生了损失，那么双方均要根据各自过错的大小，分别承担相应的责任。但是，经过村委会的努力，最终取得了正式的审批手续，双方之间的关系已经由非法状态转变为合法状态，并且工贸公司也对征用的土地进行了开发，而并没有导致损失的产生，所以，双方也就避免了承担赔偿损失的法律后果。
法律意见之二是，村里为工贸公司办理完成土地征用手续之后，双方之间的法律关系分析。谈到这个问题，三信律师指出，99年村委会按照双方合同的约定，为工贸公司办理完成了征地审批手续，此时，双方应当按照国家法律规定及双方约定，履行各自的义务。双方之间的法律关系已经不再是事实上的土地租赁法律关系，而是一种合法的土地征用法律关系。此时，工贸公司应当根据法律规定及双方的约定，向村委会支付相应的征地补偿金。
而对于征地补偿这部分内容，双方已经签订过《征地补偿协议书》，但是应当注意的是，在该协议书中约定，工贸公司征用村里的土地面积为57亩，而在市政府批准的文件中，批准的土地面积为63亩，工贸公司实际征用的土地也是63亩，比原协议中约定的57亩多了6亩。所以，工贸公司除了应当向村委会支付协议中约定的57亩土地的征地补偿金285万元外，还应当支付双方《征地补偿协议书》约定面积之外的6亩土地的征地补偿金。
法律意见之三是，村与工贸公司双方之间截止当前的债权债务关系状况分析。谈到这个问题，三信律师指出，我们从现有材料中的一份《市非农建设违法用地审批表》中注意到，其中的补偿、安置费缴纳情况是，“按协议应补偿285万元，已全部付清”这样的表述。对于此种情况，如经查证，工贸公司确实已经将57亩土地的285万元征地补偿款缴纳完毕，那么其还应当向村里支付的费用有：1、前5年期间的土地使用费，2、市政府在批准征地的文件中，比原来多批的6亩部分的土地补偿金。
如果当时仅仅是出于办理审批手续的需要而作的一种虚报行为，以及村委会反映的工贸公司只支付了90万元人民币，其余款项未收到的情况，那么，工贸公司实际上并没有向村委会将上述285万元土地补偿金支付完毕，而在工贸公司向村委会支付的人民币90万元中，有20万元又被工贸公司于1997年收回，这样，工贸公司至今实际上共向康营村支付了70万元人民币。其中32.3万元应视为1994年3月10日至1999年11月4日期间的土地使用费，剩余数额37.7万元可以作为征地补偿金的一部分。这样，工贸公司还应当根据国家相关法律规定及双方约定向康营村支付下面两部分的征地补偿金：1、原合同约定的57亩的征地补偿金285万元减去已经支付的37.7万元后剩余的部分，即247.3万元。2、多批的6亩部分的征地补偿金,该部分没有在双方签订的补偿协议的范围之内,所以不能适用双方补偿协议约定的标准.应当由双方根据国家相关法律规定,另行商定补偿标准。
法律意见之四是，关于工贸公司与村签订的《征地补偿协议书》的效力分析。谈到这个问题，三信律师指出，在工贸公司与康营村于1997年4月26日签定的《征地补偿协议书》中，约定工贸公司向康营村每亩支付的征地补偿费为5万元人民币。从形式上说，该协议已经双方签字、盖章，并且乡政府也作为“公证方”对该协议盖了公章进行了公证。所以，应当是合法有效的。
但是，若经查证，且三方一致承认，上述协议仅仅是工贸公司与康营村为了尽快办妥审批手续而签订的，并不是双方真实的意思表示，那么，以合同意思自治原则，双方可以协商变更协议，重新约定征地补偿标准，重新确定征地补偿费用。
法律意见之五是，关于工贸公司的违约责任问题的分析。谈到这个问题，三信律师指出，根据双方在合同中的意思表示，工贸公司应当在康营村办完全部征地手续之后，将征地补偿金及时、足额的支付给村委会。否则，工贸公司将构成违约，应当按欠付金额的20%计算违约金。村委会已于1999年11月4日将所有的征地手续办理完毕，而工贸公司除了向村委会支付了前述作为征地补偿金的37.7万元人民币之外，至今分文未付，显然已经违反了双方在合同中的约定，村委会应当根据双方的约定要求工贸公司尽快、足额支付其应当支付的征地补偿金，同时，应当要求其承担相应的违约责任或向村里支付违约金49.46万元，赔偿村里因此所受到的经济损失。
法律意见之六是，解决争议的途径分析。谈到这个问题，三信律师指出，至于双方解决此事的具体途径，我们认为，可以通过非诉讼的途径与对方谈判、协商予以解决，如果谈判、协商不成，或者对方不愿谈判、协商，则可以通过诉讼的途径加以解决。
随后，三信律师就开始了具体的补办工作，主要是与相关行政部门打交道，有这方面的综合能力，才能把事情办好。三信律师的具体补办步骤：
工贸公司接受相关部门的处罚。作为项目的开发建设单位，在开发建设兰花苑房地产项目时，工贸公司一直在土地性质没有改变，还是村集体所有的土地上，开发建设着在国有土地上才可以开发的项目，长期非法用地、占地。既然违法用地的事实存在，就必须先纠正错误，接受相关行政部门的处罚，交纳罚款，这是进行“非农补办”的前提条件之一。
接受非农业建设违法用地基本情况调查。这是“非农补办”立项中的一个环节，需要律师将项目的历史和现实材料整理清楚，全面接受政府相关管理部门，对非农业建设违法用地项目基本情况调查。
相关部门出具处理非农建设用地意见表。这看似简单的一张表，其实得来却很不容易。能够拿到这张表，说明“非农补办”的立项已经得到计委、建委等相关部门的批复和认可。虽然相关部门的处理意见还不得而知，但项目情况总算摆到了政府部门的办公桌上，管理部门可以根据项目的情况，提出他们处理非农建设用地的意见了。最终，政府管理部门对兰花苑项目同意上报，手续的办理又向前走了一步。
用地单位申请。事情办到了这一步，我方就主动的多了，可以向相关政府部门提出申请，要求补办征地手续，改变土地的性质，变村集体所有为国家所有，让项目在合法的土地上开发建设。
多部门联合审批。可别小看这一张联合审批表，拿到它，就等于与建设、规划、房地产、区政府等多部门都有了有效联系。在这一张表上，各政府管理部门，将如实对非农建设用地的处理，出具各部门的意见。在多部门联合审批的过程中，三信律师积极主动与这些政府职能部门交流、沟通，说明项目的一些具体情况，使多部门联合审批进行的非常顺利，节省了不了时间。当六各部门都出具气了各自的意见，又加盖好公章后，事情的关键一步又走完了。
随后，在办理具体手续的过程中，三信律师马不停蹄地穿梭于建设用地单位上级主管机关、建委部门、计委部门、规划部门、房屋土地管理部门之间，为“非农补办”耐心、细致地做着一项项非常烦琐、又必不可少的工作。在经过了先接受相关行政管理部门处罚——补办立项申请——相关行政部门同意补办立项——规划委意见书——报当地市政府——先征地——拿到市政府批文——至此项目先合法——再走完一般的房地产开发的正常程序后，兰花苑项目的“非农补办”手续全部完成了。这之中，交叉、细化的情况非常之多，律师花了不少心思和辛苦。
这一套特殊的程序得来的确不容易。一来，途径有别于一般的房地产开发手续，没有专业和综合的知识，根本就驾御不了。二来，具体的办理过程非常复杂和琐碎，没有敬业的精神也是办不好的。例如，仅政府部门最后的补办征地的批复，就要抄送计委、建委、农办、市政管委、规划局、房地局、财政局、统计局、粮食局、农业局、区政府等众多政府管理部门，足见事务办理的复杂，要牵扯很多部门。而这些部门都需要律师去和他们打交道，多解释、多交流、多沟通，才能办理好“非农补办”的各项事宜。
在三信律师行走于众多政府管理部门之间，办理各项手续时，熟知这里的规则、流程，懂房地产行业内的相关知识是非常重要的。在复杂的办理过程中，哪个手续在先，哪个程序在后，先办理哪一项手续，后办理哪一项手续，都是很有讲究的。对规则不熟悉，对流程不知晓，是办不好事情的。而熟知这里的规则、流程，办理起来就得心应手，成功率就会很高，减少了很多不必要的麻烦，使本来比较困难的事情，变得好办起来。
特别值得一提的是，在办理“非农补办”手续的过程中，还有一种情况特别突出。这就是由于处理涉及多政府部门，往往是各部门出具了“同意办理手续”的意见后，都同时还带有一个“后缀”，也就是“具体事宜，请恰有关部门办理”。这就需要律师不辞辛苦，还要往返于一些政府管理部门之间，把该办的事情一一办理完毕。没有人不希望事情能立马办成，没有人希望往返于多部门之间周旋，但“非农补办”要求的就是要在多部门之间奔走，没有耐心、细致，不怕辛苦的精神，是完不成这项复杂工作的。三信律师凭借他们对当事人和法律事务高度负责的精神，没有在困难和烦琐面前有丝毫的退缩。再苦、再累、再烦琐，他们也要把事情办好。
有了既具备多方面专业知识，又能吃苦耐劳的三信律师，本法律事务的处理结果，人们自然也猜出个八九不离十了。的确，在三信律师的操作下，最终出现了喜人的结果，村里的这一“非农补办”项目，手续全部办齐，项目完全合法了。村里不但可以甩开膀子好好开发建设，而且向房地产开发商主张土地补偿金，也有了法律依据。房地产开发商如果再拒绝支付土地补偿金，那么法律就要为村委会做主拿回这笔村集体的钱了。
这里还有一个不容忽视的小插曲，不能不提。虽然只是个插曲，但动静还是不小的。村委会和开发商曾为这个小插曲，争得面红耳赤，谁也不让谁。原来涉及到土地补偿金了，具体补偿多少就成了问题的关键。而事实情况是，当初申请的用地面积和最终政府批准的用地面积整整相差了６亩。而在６亩的问题上，双方想的是南辕北辙。村里认为，这不是小事，寸土寸金啊，何况是６亩，根本就不能忽略不计。既然政府最后批准用地多了这６亩，开发商就应该将这６亩也列入补偿范围。而房地产开发商却有他们的小九九，开始他们是想少报，少给补偿，以后自己再多占地，里外里划算。当村里主张这多出６亩的土地补偿金时，他们就想将这６亩忽略不计，以开始申报的亩数为准，这样他们就可以少支付６亩的土地补偿金。
正因为开发商有意先少报、后多用的这种情况，给后来的土地补偿带来了不的麻烦，对律师的工作也干扰不小。但三信律师排除干扰，以我为主，坚持我方的主张毫不退让。三信律师力主，为这额外的６亩土地，双方必须另行签署《土地补偿补充协议》，另加相应的土地补偿金。同时不放弃通过诉讼解决问题的权利。三信律师强调，村集体和村民的利益必须争，利益最大化是律师所追求的。何况土地现在是最稀缺的资源，这寸土寸金里，都饱含着村集体和村民的利益，哪有不争之理。在三信律师的力主和坚持下，房地产开发商不得不对这额外的６亩土地予以承认，为此，双方正式签订了《土地补偿补充协议》，村集体和村民的收益一下子多出了２００万，村集体和村民的利益得到了有效保证。
就这样，在三信律师提供的专业化法律服务下，村里的历史遗留房地产开发项目，终于“非农补办”齐了全部手续，项目再没有任何欠缺，完全属于合法的房地产建设项目了。而在这样有利的前提下，村里要求房地产开发商给付土地补偿金的主张，也就有了法律依据。此时，开发商工贸公司再不敢无故拖欠村里的土地补偿金，因为再拖下去，他们会支付的更多。
最终的结果是，村民的利益得以保证，村集体的收益增加，与地产商旷日持久的纠纷得以全面解决。至此，村领导真的踏实了，也对三信律师专业化的法律服务树起了大拇指。
本法律事务的难点：“非农补办”涉及多部门、多业务
说“非农补办”办理起来比较复杂，主要是由于“单一”和“单门类”，是不能解决好“非农补办”的问题的。
首先，“非农补办”牵扯的部门很多，办理起来要善于与多家政府部门打交道。诸如，仅“非农补办”补办立项一项，就不但要找计委和建委，还要牵涉规委、房地局、市政局、公用局、供电局、电信局、公安局、财政局、地税局、审计局、统计局、建设银行等十几个相关部门，而每个行政部门对项目的侧重点又不尽相同。只有对这些部门的工作和流程非常了解，对审批和办理的程序了如指掌，对每个部门的要求都熟知，才能自如地穿梭于各部门之间，按每个部门不同的要求，办理好各项补办手续。
其次，“非农补办”涉及的专业知识繁杂，“单一”的知识在这里就绝对不够用了。不仅要求律师懂法律，这里还不是泛泛的法律，而是房地产专业的法律，同时还要求律师要懂行政，懂与多部门打交道，懂政策，懂与法律交织的房地产政策，还要懂其他自然科学和社会科学知识，甚至对某一个领域内的专业知识也非常了解。总之，要求律师不能“单一”，必须有“厚度”，这种“厚度”产生的就是综合的法律服务，而不是单一的法律服务。
本法律事务的借鉴意义：专业化的法律服务是关键
本案是典型的“非农补办”法律事务，而办理这类法律事务，与办理一般的房地产法律事务，有明显的不同之处。需要针对这类房地产事务的特殊性，来提供更专业、更有针对性的法律服务。
这就需要律师在房地产法律的大项中，再细分出不同类型的细项和子项，并根据不同的类别，选用不同的方法和正确的途径，来解决不同的房地产开发法律问题。这不仅需要律师具备专业的房地产法律知识，同时还要求律师在法律之外，对自然科学、社会科学甚至对某个行业的专业知识有非常深入的了解，同时还要具备与行政部门打交道的综合能力才行。
在办理此法律事务的过程中，三信律师就是在运用房地产法律的同时，还凭借对自然科学、社会科学及对一些行业专业知识的熟知，凭借“六懂”的功底，才很好地解决了这宗征地补偿纠纷。这里对律师专业化的要求非常之高，优秀律师也就体现在这一点上。三信律师所提供的专业化法律服务，是本案成功解决的关键，也得到了当事人的承认和认可。
正因为三信律师提供了非常专业的法律服务，本案从专业化和程序化上来看，具有一定的借鉴意义。为类似的房地产开发项目，提供了“非农补办”专业的、可参照的法律程序。
当前，国家正在集中整治“小产权房”及“乡产权房”泛滥，威胁百姓切身利益的民生问题。而所谓的“小产权房”和“乡产权房”，就是在土地性质没有改变，不是在国有土地上，而是在村集体所属土地上建设的房屋。由于属于违法用地，因此项目是不受法律保护的。一旦国家征地或有其他用途，业主的利益就会蒙受巨大损失。从这个意义上说，三信律师在让“小产权房”及“乡产权房”合法化上，工作已经做到了前面，更具有借鉴意义。