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果断解除有效合同 离清多重法律关系 锁定高额违约金
——三信律师事务所系列商品房买卖合同案写真之一
随着房价的节节攀升，选择贷款购房的人越来越多。按揭购房已成为当下最普遍的商品房买卖形式，发生在贷款购买商品房中的合同纠纷也逐年增多。由于商品房属涉及金额特别巨大的消费品，在经济方面，买房人往往会倾其所有，对家庭生活产生了持续深远的影响。而且，法律问题多有涉及，法律关系比较复杂。因此，商品房买卖中一旦出现问题处理不当，购买人就可能会面临债台高筑的窘境和承担法律后果的双重压力，给购房人带来的物质损失和精神伤害都是非常严重的。
本案中，三信所房地产专业律师在处理这起商品房买卖合同纠纷时，从本案按揭购房的特定情况出发，不同类型的案件，采取不同的方式处理，并充分考虑消费者的切身利益，依法全方位的使购房人的合法权益得到了保护。让违约的房地产开发商，为自己的违约行为付出代价，将购房人在商品房买卖中可能的损失降到了最低限度。
买房不见房 引发商品房买卖官司：
同许多爱国才子一样，李先生这位“海归”，怀着个人事业与国家发展共赢的热情，选择了回国发展。俗话说，安居才能乐业，归国首先要解决的就是住房问题。于是，李先生加入了置业大军，毅然一掷百万巨资，购买高中档舒适住房。而这在几年前，还是为数不多的。
经过精心挑选，李先生看中了位于城市商务区附近的一套公寓。尽管房屋的性价比较高，但近200万的房款，对李先生来说也不是个小数。于是在李先生与房产开发商签订了购房合同之后，向银行申请了贷款。接着该交的定金、首付款和银行按揭，李先生都守时、守量的一步到位，只盼早日入住梦寐以求的新房了。
可李先生万万没有想到的是，诚心买房的他却不见房子的影子。由于房地产开发商的问题，到了双方约定的交房的时间，李先生购买的公寓却还远没有竣工验收。更让李先生不能容忍的是，明明是房产商缺乏诚信，让自己遭遇了巨大的购房风险，而找房产商交涉，对方却不理不睬。房子他们盖不出来，不能按时交付已成事实，而想要收回房款是根本不可能的。看到房产商是既不交房，也不退购房款，李先生是又生气又无奈。
于是，习惯了国际维权惯例的李先生，决定用法律来保护自己的合法权益，起诉无信的房产商，为自己讨回公道。决心是下了，但李先生难免有些心有余悸。他非常清楚，自己遭遇的是法律关系比较复杂、令人非常头疼的房地产官司，而且这里不是法律健全的国外，而是法律还在逐步完善之中的国内。他下决心要打这场房地产官司，但结果究竟会如何，他真的不知道，心里是忐忑不安，五味杂陈。
律师明晰不同房地产案件类型：
说房地产纠纷法律关系复杂，是因为涉及房地产案件的类型繁多。房地产案件仅粗略划分，就可以分为房和地两大类。而这房和地一字之差，其涵义和法律规定就远不是一回事了。而在房这一大类里，仅商品房买卖合同纠纷，就能细分出许多种不同情况。
三信律师在了解本案的案情时，首先对本房地产案件的类型进行了详细区分和把握。三信律师分析，在商品房买卖合同中，一般有两种情况。一是，一次性付款买卖合同，就是人们常说的付全款。二是，按揭付款买卖合同，也就是为更多人所选择的，先首付一部分购房款，另外的一部分从银行按揭逐年逐月支付。在这两种情况中，本案显然属于按揭付款买卖合同的类型。李先生在支付定金和首付款后，又从银行贷款以支付后续房款。
而在按揭付款买卖合同类型中，又可分为几种不同的类型。以20年按揭为例，有的人是按照约定，分为20年逐年累计偿还完贷款和利息。而有的购房人由于有超过预期的支付能力，手头有富裕，于是在还贷的中途，又选择了提前还贷，将20年贷款的余款，提前一次性偿还完毕了。这样既可以缓解长期还贷的心理压力，也可以减少利息的损失。而本案李先生涉及的情况，就明显属于后者，也就是在还款的中途，就提前还贷了。
针对李先生的情况律师分析，由于房产商缺乏诚信，而引起的商品房买卖合同纠纷中，李先生可以有几种不同的选择。一种是房子还要买，合同还要继续履行，但双方要进行新的约定或补充条款，违约的一方要支付违约金或赔偿损失。另一种情况是，房子不再买了，商品房买卖合同需要解除，房款必须返还，违约的一方不但要支付违约金，还要视情况赔偿损失。还有一种情况要甄别双方签订的《商品房买卖合同》，是否具有法律效力，合同具有法律效力与合同根本就无效的处理是完全不同的。本案属哪种情况虽然还未定，但三信律师根据了解的初步情况判断，双方签订的《商品房买卖合同》应该是有效合同，由于所购房屋属中高档系列，购房人花费巨大，而房产商的态度和履约能力都非常之差，再维持不会有太好的结果，特别是对买房人的风险很大，因此解除商品房买卖合同，也就是上述的第二种情况，或许对李先生是最为安全的选择。
正由于房地产类案件，根据不同的情况，可以细分为上述不同的繁多类型。因此，根据案件的不同类型和特点，选择适用于案情的处理方法，就是三信房地产专业律师案前必须做好的功课。专业的房地产律师，会在房地产案件的大类型中，细分出案件的不同类别，再根据不同的类别情况，适用不同的办案思路和方式，最终选择最佳的方式和最适用的法律来解决纠纷，保护当事人的合法权益。
不同的案件情况，需要律师不同的区别对待，有针对性地办案，这就是房地产专业律师，有别于非细分专业律师的本质不同所在。专业，才可能精细，才可能深入，获胜才有基础和保证。
律师凭专业房地产知识介入：
在危难关头，有着海外背景的李先生，非常明智地选择了聘请三信专业房地产律师，为自己打理这起商品房买卖合同纠纷。他相信有专业房地产律师的帮助，自己用不着操太多的心，着太大的急，而他自己的合法权益会得到最好的保护。国外多年的经验告诉他，社会分工的细化再细化，是社会进步的重要标志之一。
而与李先生的选择相对应，三信律师事务所一贯追求的是，律师的品牌效应和专业的细致分工。在接受了当事人李先生的委托后，三信所委派房地产专业律师参与本案的代理工作。由于是房地产业内的专业律师，专业分工细，使得律师专业精通，经验丰富，见多识广，做过的案例多，对各种不同的情况应对自如。此时，三信律师就是要用法律规定的所有必要手段，全面保护购房人的合法权益不受侵犯。
接手此案后，三信律师面临着挑战。由于此案的当事人对立严重，涉及的法律关系也比较复杂，处理起来必须要动一番脑筋。当事人对立严重，房产商无诚信可言，事情没有弥补和调和的余地，这很可能就要导致与房产商彻底分手，解除商品房买卖合同，难度比合同继续履行，就要难得多。房产商肯定不会痛快接受，强词夺理、无理狡辩、拖延抵赖的情况很可能出现。到手的房款他们肯定不会轻易退出，而违约金和损失索赔，则更是难上加难。
同时，由于此案为商品房按揭付款买卖合同，在卖房人与买房人之外，还涉及第三方贷款银行。所涉及的合同，除房产商与李先生之间的《商品房买卖合同》外，还涉及贷款银行与李先生之间的《个人住房按揭借款合同》。如果合同履行正常还好，一旦合同履行出现问题，就不仅是两方的问题，要牵扯上第三方不算，还要涉及不同的法律关系。这样一来问题就会变得复杂，我方维权会因此而遇到难题。而复杂的情况和多层的法律关系，反而会给对方的狡辩，留下一些可利用的口实和把柄，也给买房人的维权留下了难题。
此外，三信律师还非常清楚，在类似房地产纠纷案例中，双方的处境是很不均等的。购房人往往处于劣势地位，是弱者；而房地产开发商则往往处于比较有利的地位，居高临下是强者。在商品房买卖解释权和操纵权方面，买房人都明显处于劣势和被动地位。因此，在大宗商品房买卖活动中，消费者的利益特别容易受到侵害，也特别需要法律的有力保护。
由于以上几方面的原因，案子有一定的难度。但这对于三信房地产专业律师来说不算什么。他们就是要用高水平的法律服务，来转换买房人的弱势地位，用专业的法律服务，让买房人也有自己的话语权和解释权，掌握事件的主动权，保护他们的合法权益不被侵犯。
案件代理工作进入实质阶段后，三信律师首先摸清了本案的三大关键问题。一是，双方签订的《商品房买卖合同》是否有效？经认真调查取证，三信律师确认，房产开发商与李先生之间签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，并且已经生效。从房产商一方来说，其建房、售房的所有手续和资质都完备，具备《城市商品房预售管理办法》所规定的条件，其向李先生销售房屋是受到法律保护的。而从李先生来说，其签订商品房买卖合同的行为，是其真实意思的表示，对支付定金、首付款数额等全部合同条款也都是认可和同意的。在这种情况下，双方签订《商品房买卖合同》，符合《合同法》和相关房地产法律法规的规定，合同是合法有效的，对合同双方均具有法律约束力。三信律师认为，虽然在合同的履行中，由于房产商的违约出现了纠纷，但纠纷不会改变合同有效这一事实。
二是，双方签订的《商品房买卖合同》具备不具备依法解除的要件。三信律师超前考虑，如果本案一旦出现必须解除合同的情况，那么，合同约定解除的条件是否成就呢？经认真分析三信律师认为，本案所涉合同，属于附条件解除的情况。合同解除所附条件有两个，一是，如果房产商逾期交房超过60日，李先生就有权解除合同。二是，李先生要书面向房产商提出解除合同的要求。而现在的事实是，这两个附条件均已成就。房产商未按期交房早已远远超过了60日。60日后的几个月又过去了，房产商仍没有交房或弥补的任何迹象。既然房产商与李先生明文约定了，李先生一方解除合同的条件。那么现在解除合同的条件之一已成就，解除权人李先生就可以依法解除合同。同时，三信律师查明，李先生已经正式向房产商提交了书面解除合同的文件，房产商也出具了收到李先生书面文件的收条。这两个条件成就，李先生作为解除权人，可以提出解除合同，合同也应该依法解除。
三是，一旦双方签订的《商品房买卖合同》解除了，违约金和其他损失赔偿如何准确计算的问题。作为房地产专业律师，三信律师特别指出，这里涉及一个法理的问题，也就是要计算清楚违约金是不是大于或等于实际损失，这个问题对本案当事人的切身利益非常关键。一般说来，在商品房买卖合同纠纷中，一旦合同不能履行，马上就要牵扯到违约金的问题。这里分几种不同情况，如果违约金约定的数额，大于或等于买房人的实际损失，问题就比较好解决。一个违约金，就可以弥补当事人的损失，可以不再索要其他赔偿。反之，如果违约金数额约定的较低，而买房人在商品房买卖中受到的损失却很高，也就是说，出现了违约金约定的数额，小于买房人实际损失的情况，问题就比较棘手了。因为，在要求违约金的同时，还要主张其他损失的赔偿。具体到本案，三信律师认为，很可能会出现比较棘手的第二种情况，因为李先生与房产商约定的违约金数额为全部房款的3%，而李先生购买的是中高档公寓，蒙受的其他损失很大。要维护李先生的合法权益，保护他不受损失，违约金小于实际损失的情况，必须要以法理的形式特别加以突出和强调。否则，对购房人李先生来说，不但有失公平，而且还损失巨大，法律的保护也就不到位了。
以上三个关键问题理清了，三信律师心里有了底。专业律师开始高调与房产商正面交涉，准备应对对方的任何狡辩和抵赖。
帮助购房人选择恰当的诉讼请求：果断解除有效合同
在商品房买卖合同中，一旦发生纠纷，当事人一般有两种选择：一是，房子还要买，购房合同继续履行，但要求违约的一方支付违约金，并停止违约按合同履行自己的义务。二是，房子不买了，购房合同不能再继续履行下去了，必须解除双方的合同，同时违约的一方还要支付违约金及赔偿其他损失。
在一般情况下，一旦出现商品房买卖合同纠纷，当事人必须做出选择。是给违约的一方改进的机会，双方继续履行合同，还是当机立断解除合同，双方彻底分手。这种选择的正确性，对当事人发切身利益致关重要。选择的恰当正确，既能保证购房人买房的需求，又能保证购房人在房屋买卖过程中不受侵犯和损失。而一旦选择的不恰当、不正确，房子买不来不说，还会让缺乏诚信的房产商给自己造成的损失，由于时间的拖延而变得更惨重。因此，一旦出现商品房买卖纠纷，要诉诸法律，选择什么样的诉讼请求是非常关键的。
在这个关键问题上，三信专业房地产律师为李先生提供了很详细的咨询意见。根据本案的实际情况，三信律师建议当事人，鉴于房产商继续履约的诚意几乎没有，而对违约的态度又特别恶劣，再加上李先生购买的是中高档公寓，花费比较巨大。什么时候交房，房地产商又没有个明确的答复。而且李先生又是急于用房，不如解除合同，尽快收回购房款。再用收回的购房款，另外购买中意的住房。律师认为，按当时房地产市场的价格，购房者完全可以用收回的购房款及违约金损失能给的钱，购买到购房者满意的现房，很快就能解决住房问题，对心理也是一个很大的安慰。如果只追房地产商的违约金，还继续履行购房合同，购房人不知何时才能住进房屋，这对于急需住房的购买者来说，风险就太大了，心理的压力也大了，心理肯定不痛快。在仔细分析了利弊后，三信律师为当事人着想，从他们的切身利益出发进行了选择。这就是果断解除购房合同，与房产商彻底分手，同时要求他们支付违约金及所有其他损失。购房人李先生采纳了三信律师的建议，选择果断与房产商解除《商品房买卖合同》。
代理方案得到李先生的认可后，三信律师便向对方既礼貌又严肃地出示了一份律师函。在这份律师函里，三信律师郑重函告对方四个要点，先礼后兵。其一，购房合同是基于双方真实意思表示而达成的，已依法生效。其二，开发商延迟交付房屋的行为，已构成严重违约，应依法承担违约责任。其三，买房人依合同约定，有权解除购房合同，并要求开发商支付违约金及承担由此造成的经济损失。其四，开发商的违约行为，已给购房人带来了包括银行按揭贷款利息、按揭手续费及房屋保险费等实际损失。
与此同时，三信律师也准备了另一手。这就是也不排除和解的可能，并草拟了规范的《和解协议》备用。这是律师另一种解决问题的思路，以解决问题为前提，怎么对当事人有利，就怎么考虑。这另一手可以不用，但不能不准备。一旦事态出现新的情况，律师都可以随心掌控。
三信律师的上述工作，意在用法律和事实向对方施压，让对方知道自己的违约行为导致的严重后果。
专业功夫破解两个不同概念迷局：“全部已付款”与“累计已付款”
双方进入短兵相接阶段，三信律师曾有过的估计应验了。本来案件的事实非常清楚，绝对是房产商违约，李先生没有任何过错。但案件进入辩论阶段，房产商却在两个关键问题上开始了狡辩和抵赖。
一是，他们不同意与李先生解除合同，称合同既然有效，就不能解除，应该继续履行下去。如果合同无效，他们就无话可说了。为此，三信律师再次论证了合同具备解除要件的法理和依据，让对方无话可说。三信律师指出，双方的《商品房买卖合同》是有效合同，但房产商违约在先，合同具备了依法解除的所有要件，包括两个附解除条件都已成就，法律上并没有合同有效就不能解除的说法。再说，本合同是在履行中出现了问题，而不是在合同有效无效上出现了问题。而问题又出在房产商单方的违约上，而并非购房人李先生有什么问题。正是由于房产商的违约行为，才导致了商品房买卖合同难以履行。现在李先生有坚决依法解除合同的意思表示，合同能不能解除，关键在于符合不符合法律的规定，而不在于房产商同意或不同意的态度。也就是说，李先生坚决要求解除合同，而他的这一要求又完全符合法律的规定，合同就可以依法解除，与房产商同意与否没有利害关系。
二是，在违约金数额的计算上，对方玩起了“文字游戏”。看阻拦解除合同这一招儿不灵，让三信律师给驳了回去，房产商马上又在违约金数额的计算上动起了心思。为此房产商还真下了一番工夫，在一份书面答辩状中，抛出了“全部已付款”与“累计已付款”两个不同概念，企图大大减少违约金的数额。包括法官在内的许多人，都收到了他们这份挺唬人的答辩状，对方显然是有备而来。
在这份答辩状中房产商认为，在双方签订的《商品房买卖合同》中规定：“买受人解除合同的，出卖人应按买受人累计已付款的3%，向买受人支付违约金。”这里特别值得注意的是，涉及两个完全不同的概念，一个是“全部已付款”概念，另一个是“累计已付款”概念，而这两个概念是不能混为一谈的。
所谓的“全部已付款”，指的具体内容应该是，全部已付款=首付款+向贷款银行申请的住房按揭贷款总额，也就是55万元+90万元=145万元。而所谓的“累计已付款”，指的具体内容应该是，累计已付款=首付款+原告实际向贷款银行偿还的月供的总合，显然就不是145万元了。对方甚至还搬出了大部头的辞海，来明示“累计”一词的意思。“累计，加起来计算；总计”。由此对方认为，合同约定中的“累计已付款”应该是逐渐积累起来的房款，有一个积累的过程，也就是首付款与原告逐月向贷款银行偿还的月供的总合，而不是145万全部房款。而李先生这方却将“全部已付款”与“累计已付款”两个不同概念混为一谈，并因此而索要高额违约金，这样对他们是非常不公平的。他们认为，我方违约，我方该支付违约金。但不能因为我方违约，对方就漫天乱要高价，要有科学的计算方式。
这还不算，房产商还怕自己解释的不够明白，接下来他们又详细排列了几个不同的计算公式，来证明他们计算的正确性和不可推倒性。房产商振振有辞的认为，由于“全部已付款”与“累计已付款”是两个完全不同的概念，因此，就有了两个不同的违约金计算公式：
“全部已付款”违约金计算公式=房屋全款145万×3%；而“累计已付款”违约金计算公式=首付款55万+原告逐月向贷款银行偿还的月供的总合×3%。房产商坚持认为，第二个公式是正确的，因此，解除合同违约金正确的计算公式应该为：违约金=（首付款+原告实际向贷款银行偿还的月供的总合）×3%，而如果将两个概念混为一谈，一味地按145万“全部已付款”计算违约金数额，就是大错特错的了。
这样经房产商用两个不同公式一计算，对方应该支付的违约金，一下子就从145万×3%，缩水只剩下了60余万×3%。要说房产商这番心思还真没白费，如果按照他们的计算方法，里外里他们真能省下不少违约金呢？
其实，房产商早就算计好了，到了交房的时间交不出房，他们怎么说也没理。在别的方面他们很难找出茬来，但他们是“江湖“多年的老房地产了。别的不行，但混淆视听在行，目的只有一个，为自己开脱责任，减少损失。
别说，经房地产商如此一番的阔论所谓概念的不同，如此工整地排出一大串不同的计算公式，经他们堂而簧之的一狡辩，不明真相的人，不懂房地产业务的人，还真有可能被绕进去，几乎能混淆视听。人们或许会说，人家房产商说的也有那么点道理，“全部已付款”与“累计已付款”叫法都不一样，含义怎么能一样呢？再看人家那公式列的，一套一套的，内行就是内行，不服不行。
于是，迷局出现了。“全部已付款”与“累计已付款”到底是不是一回事？违约金的计算到底是以145万为基数，还是以60万为基数？事态一度混沌。
律师代理关键：两个不同法律关系PK两个不同概念
缺乏诚信房地产商的小伎俩，可以眼花缭乱地迷惑一些不明真相的人，但他们这些所谓的狡辩和抵赖手段，却难逃三信专业房地产律师的火眼金睛。在房产商上窜下跳的一番表演，再拿不出什么迷惑人的狡辩理由后，三信律师毫不留情地拿出两个不同法律关系，来PK房产商的两个所谓不同概念。
具体到本案涉及的两个不同法律关系，三信律师指出，一是由购房人李先生与房产开发商买卖双方形成的，商品房买卖合同关系；二是购房人李先生与贷款银行双方形成的，借款合同关系，而这两个法律关系是性质完全不同两个法律关系，同样不能混为一谈。在第一个法律关系中，买房人为李先生，卖房人为房产商；而在第二个法律关系中，贷款方是银行，而借款方是李先生，银行与房产商之间不存在法律上的直接关联性。在这里，三信律师特别提醒人们注意的是，房产商抛出的所谓“两个不同概念”之理由，恰恰是出在与他们没有直接关联性的第二个法律关系中，而不是出在与他们有直接关联性的第一个法律关系中。换句话说，如果房产商的答辩理由，是出自与他们有关的第一个法律关系，尚可听上一听；而如果答辩理由是出自与他们毫不相干的第二个法律关系，那就是滑天下之大稽了。
三信律师指出，很显然房产商的所谓“两个不同概念”出自银行按揭贷款的问题上，而他们的不同计算公式，同样涉及银行贷款总额及原告逐月向贷款银行偿还的月供的总合，这些涉及第二个法律关系的问题。而在本案中，房产商只在由他们和李先生双方形成的商品房买卖合同关系中，有法律权利，而在李先生与贷款银行双方形成的借款合同关系中，与房产商就没有法律上的直接关联性了。可房产商的所谓答辩理由，却出自与他们没有法律直接关联性的的第二个法律关系中，足见房产商之答辩理由的没有根基，没有法律和事实依据了。
那么到底银行按揭的一般规律如何，又到底该如何合理的计算呢？对此，三信专业房地产律师首先对银行按揭进行了清楚、通俗的解释。所谓按揭，说白了就是指个人向银行借款，再与首付款相加，支付购房款的一种付款方式。也就是个人向银行借贷，银行在同意后，代个人付款的一种形式。随后，律师又认真分析了按揭买房进行中，银行将贷款打入开发商指定帐户后，贷款人个人偿还贷款的几种不同情况。由于不同情况会涉及违约金的具体计算，因此，首先要搞清楚两种不同情况。
一是，产生商品房买卖纠纷时，贷款人只偿还了部分贷款，贷款还没有还完。二是，贷款人已偿还了全部贷款，贷款已经还完。出现第一种情况，一但解除购房合同，除房屋买卖双方当事人外，一般还应该追加银行为第三人，以解决还没有还完的贷款问题。一般情况下，应该由开发商一次性或分几次向贷款银行偿还剩余贷款。而如果是第二种情况，购房合同需要解除，由于购房人已提前向银行偿还清了全部借款，与银行就再没有关系，不牵扯第三方的问题，房产商就应该向买房人退还全部贷款。
为了澄清本案的事实情况，三信律师仔细分析了李先生在此次购房中的付款明细。三信律师指出，李先生的付款方式为三种，一是定金3万（定金转为房款）；二是首付款55万；三是，余款90万，由银行按揭支付。这三笔钱到底到哪里去了是本案的关键，三信律师一笔一笔的细算。定金，早已付给了开发商，无争议；首付款，也早就打进了房产商的帐号，有房产公司开具的55万发票为据，同样无争议；而由银行按揭的余款90万，到底进行到了什么程度，属于哪一种情况，成了三信律师特别仔细分析的关键。谈到这一问题，三信律师指出，根据已经掌握的事实和证据，可以充分证明非常重要的两点，一是这90万按揭贷款，已全部转入了房产商帐户。二是，李先生的还款情况，由于其支付能力的绰绰有余，而选择了提前全部还贷。
说到第一个问题，认定银行将90万贷款全部支付给了房产开发商，有银行开据的借款借据为证。借款人为李先生，借款金额为90万元整，关键是借据上清楚地写明，上列借款已转入你单位的存款户，而这个存款户就是房地产公司在贷款银行设立的帐户，并加盖有贷款银行会计部门的转讫章。同时，在李先生与贷款银行签署的《个人住房按揭借款合同》第8条划款方式，特别是合同第49条中明确，李先生所贷之款，打入帐号名称是房地产开发公司，帐号也是房地产开发公司的帐号。这充分说明李先生按揭贷款90万，已经打入了房地产公司的帐户，他们已实际收到李先生的全部房款145万。
说到第二个问题，也就是借款人李先生的还款情况，三信律师掌握的事实是，李先生虽然选择的是分期还贷，但由于其实力可以支付剩余房款，因此李先生随后又选择了提前还贷。也就是说，在银行同意的情况下，已经提前还完了全部贷款。依据这种情况，就不再存在贷款人只偿还了部分贷款，一但解除购房合同，开发商得一次性或分几次向贷款银行偿还贷款的情况。而是属于贷款人已偿还了全部贷款，购房合同解除后，房产商就应该向买房人退还全部贷款的情况。可以肯定的说，银行的贷款已全部转入开发商帐户，而李先生的贷款也已提前向银行还款完毕。
至此，三信律师坚决认定，不论房产商玩什么花样混淆视听，其实概念只有一个概念，而公式也只有一个公式。在本案中“全部已付款”与“累计已付款”虽然叫法不同，字句也有所差异，但它们完全是一个概念，其涵义没有差别。“全部已付款”是145万，而“累计已付款”也同样是145万。而违约金的计算公式，也由于“全部已付款”与“累计已付款”的完全重合，而只有一个正确的公式，这就是145万×3%，而不是什么60万×3%。经三信律师两个不同法律关系对所谓两个不同概念的揭密，一切都便得非常清晰和不可争辩了。视听为三信律师所折服，房产商的伎俩难以站住脚了。
在解决了违约金计算这一关键问题后，三信律师乘胜追击，又将心思放在了认真计算并详细开列“损失清单”上。前面三信律师提到的违约金是否大于或等于实际损失的法理应用，就需要房地产专业律师的科学计算。三信律师认为，由于商品房买卖中比较巨大的开销颇多，为了保证当事人的利益不蒙受损失，除了了违约金外，还必须细算还有哪些损失应该由房产商赔偿。如果这些其他损失导致了违约金小于当事人的实际损失，就应该在违约金外，依法索要其他赔偿，以切实保护购房人的合法权益。经三信律师仔细一计算，包括按揭律师费、房屋抵押登记费、贷款保险费、印花税、已付贷款利息、首付款利息损失费等细算起来，竟高达10万元左右！
很显然，本案已经出现了违约金小于当事人实际损失的情况，因此，三信律师认为，在违约金外，还必须向违约的房产商索要其他赔偿，这是有事实和法律依据的。于是，三信律师依法列出了赔偿公式，赔偿总额=违约金+其他各项损失，一项都不能少。
值得一提的是，开庭前，三信律师特致函贷款银行，就购房合同不得不解除一事告知对方，建议他们到庭了解情况。说明要解除《商品房买卖合同》的情况，及由于本案的审理结果对银行的合法权益必将产生重大影响，因此，建议银行决定是否参加本案的审理。三信律师工作之细和严谨，专业的法律素养足见一斑。
办案的主要法律依据：多个法律综合运用
本案实际上要解决的就是两个关键问题，一是，有效的商品房买卖合同能不能解除？二是，合同解除后，违约金和损失如何计算？在解决这两个两个问题时，三信律师综合运用法律和法规的规定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关规定，解决了案件中的一个个问题，恰当地找到了保护当事人的一个个法律依据，做到了以法律为准绳。
法律依据+律师摸清的事实，最终凝聚为一份有理有据的代理意见。一审开庭后，三信律师向法庭充分陈述了我方的法律观点。在这份代理意见中，三信律师首先指出，购房人李先生与房产开发商之间签订的商品房买卖合同合法有效，对合同双方均具有法律约束力。谈到这一问题，三信律师认为，购房人李先生与房产开发商在签订购房合同时，房产开发商预售其依法开发的房屋，已经具备了《城市商品房预售管理办法》所规定的条件，向相关房管部门办理了预售登记，取得了《商品房预售许可证》。因此，购房人李先生与房产开发商签订的商品房买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》和相关房地产法律法规的规定，应合法有效，对合同双方均具有法律约束力。
随后，三信律师指出，房地产开发商由于自身的问题导致逾期交房，合同约定的解除后天的条件成就，双方签订的商品房买卖合同应当解除。谈到这一问题，三信律师认为，购房人李先生与房产开发商，在商品房买卖合同第8条约定了开发商的交房时间为2004年6月30日之前，在合同第9条（出卖人逾期交房的违约责任）中约定，逾期交房超过60日，买房人有权解除合同。《合同法》第93条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，开发商逾期交房已经超过60日，购房人李先生也于2004年8月31日，书面向房产开发商提出了解除合同的要求。那么，根据双方在合同中的约定和《合同法》的相关规定，解除合同的条件已经成就，购房人李先生作为解除权人，可以提出解除合同，合同也应当依法解除。
接下来，三信律师指出，商品房买卖合同解除后，房产开发商除应当向购房人李先生返还已付购房款145万元外，还应当赔偿李先生因房产商的违约行为产生的所有经济损失。谈到这一问题，三信律师认为，根据《合同法》第97条、第107条、第114条的规定，因一方违约而使合同解除后，房产开发商应当向购房人李先生返还已付购房款145万元，同时应根据合同约定的比例，向购房人李先生支付违约金，违约金不足以弥补损失的，开发商还应当赔偿损失。本案中，购房人李先生已累计向开发商支付购房款145万元，对此房地产开发公司应当全部返还；同时根据双方商品房买卖合同第9条约定的房价款的3%的比例，开发商应当向购房人李先生支付违约金43500元；而由于房产开发商的违约行为给李先生造成的按揭律师费、房屋抵押登记费、贷款保险费、印花税、贷款利息、首付款55万元的利息损失等共计10万余元损失，也应该依法由房产开发商来赔偿。也就是说，房产开发商在支付违约金后，还应当赔偿购房人李先生的上述经济损失。
最后，三信律师指出，至于房产开发商在答辩时提出的，“累计已付款”为首付款与购房人李先生实际向贷款银行偿还的月供的总和的观点，纯粹是无稽之谈，是没有法律和事实依据的。谈到这一问题，三信律师认为，一方面，在商品房买卖合同关系中，购房人李先生向房产开发商支付购房款，付款的主体是李先生，付给对象是房产开发商。而李先生向贷款银行偿还的月供，是李先生根据其与贷款银行之间的借款合同的约定，向贷款银行支付的。付款的主体是李先生，付给对象是贷款银行。这一款项的支付，与房产开发商没有法律上的直接关联性。从法律上来说，借款合同关系与商品房买卖合同关系，是两个性质完全不同的法律关系。另一方面，根据购房人李先生与贷款银行（房产开发商为保证人）借款合同第8条（划款方式）和第49条的约定，借款合同签署后，购房人李先生已经委托贷款银行将其所借的90万元，直接转入了房产开发商在贷款银行的存款帐户。银行的付款行为即为李先生的付款行为。因此，购房人李先生“累计已付款”应当为首付款55万元与委托贷款银行支付的90万元之和，即145万元，而决不是房产开发商所称的，仅是首付款与购房人李先生实际向贷款银行偿还的月供的总和。房产开发商在这里颇费心思地玩“文字游戏”，无非是想少支付违约金，但却是没有事实和法律依据的。
综上所述，三信律师认为，房产开发商逾期交房，已构成违约，双方签订的商品房买卖合同应予解除。房产开发商应当返还李先生购房款145万元，支付违约金并赔偿其他损失。
配合上述法律意见，三信律师还向法庭提交了精心采集、整理的五大方面证据目录。并因此最后得出结论，本案中，购房人李先生完全可以依法解除有效合同。合同解除后，两方面的工作必须同时进行。退，145万全房款；赔，违约金+全部损失。三信律师强调，这退、赔两大方面，一方都不能缺，这样才能全面保护当事人的合法权益不受损害。
不久法院的判决就下来了，这是一份尚不多见的完美判决。说判决完美，是因为法院的判决几乎与诉讼请求完全吻合，判决的内容特别到位。除有几千元的利息损失，法院没有认定外（自由裁量权所致），其余的诉讼请求全部得到了法院的支持，当事人的利益得到了法律全面的保护。法院认为，合同当事人应当依据合同的约定履行义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应当依据合同约定履行交房义务。现被告未能依约定交房，应当承担违约责任，退还原告已付房款并赔偿原告因此所受的损失，同时合同应予解除。关于合同约定违约金，原告与银行之间的借款合同与商品房买卖合同，是两个不同的法律关系，原告通过从银行借款的方式给付被告的房款，应当计算为原告所付的房款，故合同约定的违约金，应当依据总房款计算。原告要求首付款利息损失，本院一并支持。
最后法院判决，解除原告李先生与被告房产开发商之间的《商品房买卖合同》；房产开发商返还李先生房款145万元；房产开发商支付李先生违约金43500元；房产开发商支付李先生首付款55万元的利息；房产开发商赔偿李先生印花税、律师费、抵押登记费、保险费等。
就这样，买房人的合法权益得到了全方位的保护。房产商该退的全退了，该赔偿的全赔了，数字甚至细到了百位数上。法院的判决如此到位，对当事人保护如此到位的情况还不多见。这缘于三信律师的代理工作到位，缘于律师运用法律到位，缘于律师分析事实到位。
法院的判决结果，让房产商无话可说。一审判决后，先前还上窜下跳的他们，一下子变得特别的安静和服帖。他们甚至都没再上诉，一审一槌定音。
律师案后点拨：按揭商品房买卖合同纠纷如何应对？
本案属于商品房买卖合同纠纷中，按揭的模式，而且是购房人选择彻底解除合同的情况。在按揭买房的案例中，有一定的代表性，是一个商品房买卖中较完备的案例。
遇到类似本案这样按揭正在进行中，却不得不解除购房合同的复杂情况，当事人应怎么办呢？三信专业房地产律师点拨，有几点需要当事人特别注意：
一是，遇到问题要依法保护自己。敢于主张权利，用法律规定的必要手段，保护自己的合法权益。二是，要慎重选择好诉讼请求的内容。是继续履行合同，还是坚决解除合同，要根据不同的情况，分析利弊，作出最有利的选择。三是，对按揭中的计算问题，不能听房产商一家之言。要尊重法律的规定，尊重事实的情况，追求公平合理的计算方法。四是，房地产专业律师对您的帮助会很大。房地产行业很专业，涉及问题一般都比较复杂，不同情况，应不同对待。在处理一些比较棘手的问题时，专业律师往往得心应手，能为当事人提供最好的法律服务。